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购买房屋后房本未过户,拆迁补偿款归谁?

2020-10-29 10:39文章来源:北京冠领律师事务所字体: [ ] 阅读:

  2016年7月,马女士购买了刘先生的一套房屋。二人签订了《房屋买卖合同》后,马女士依约定支付了购房款,刘先生交付了房屋及房产证。随后,由于马女士工作繁忙,又加上双方时间没赶对,过户被搁置了几个月。本以为房产证原件在自己手里,晚点过户也无妨,可2017年初,该房屋所在位置被划入了拆迁范围。

  面对拆迁补偿,双方各持己见。刘先生认为房产证是自己的名字,白纸黑字清清楚楚,补偿款理应归自己所有;马女士则认为,虽然未过户,但是已交付,自己按约定支付了合同款,补偿应归自己所有。那么,购买房屋后未过户,补偿款到底该归买方还是卖方呢?为此,马女士起诉到了法院。

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  首先,马女士和刘先生签订的房屋买卖合同内容不违反法律、行政法规规定,是双方当事人自愿达成的真实意思表示,合同合法有效,这是处理归属问题的一个前提。

  其次,我国实行的是不动产登记生效制度,根据《中华人民共和国物权法》第九条规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记。也就是说,马女士虽然和卖方签订了《房屋买卖合同》,并按照合同的约定支付了购房款,但未在房地产管理部门办理房屋所有权权属变更登记,所以,对所购买的房屋虽实际占有,但并没有取得该房屋的所有权。

  再次,依据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条出卖人基本义务的规定,出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证,并转移标的物所有权的义务。刘先生在收取了购房款的情况下,应及时将出卖房屋过户登记至马女士名下。

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  而此时,该房屋被划入征收范围,所购房屋物权已因拆迁而消灭,马女士是无法取得所购房屋的房屋所有权的。同时,刘先生作为房屋所有权人,已经率先就补偿问题和相关部门达成一致,并签署了拆迁补偿协议。那么,这种情况下,马女士的主张会不会得到法院的支持呢?

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  法院认为,马女士可以选择解除合同,也可选择主张所购房屋产权消灭的对价,即拆迁补偿款。由于刘先生实际并未领取拆迁补偿款,于是,马女士依据刘先生所签征收补偿协议的内容,请求确认其享有该房屋及土地使用权等所对应的拆迁补偿款。经过调查和审理,法院认为,房屋虽然未过户,但刘先生已将被征收标的物出售并收取了购房款,不应重复享有征收补偿款。马女士的诉讼请求符合法律规定和权利义务相一致原则,应予支持。

  最终,判决刘先生与征收部门所签拆迁补偿协议合法有效,按照该协议所享有的征收补偿款归马女士所有。在此提醒大家房屋买卖一定及时办理过户手续。否则,不仅有可能面临拆迁补偿的纠纷,也有可能产生因卖方的债务问题产生房屋被法院查封、拍卖的法律风险。

撰稿:龙艳艳
类型:C 类稿
   编辑:闫 慧
审稿:张冠彬
法务:杨玲玉

 


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