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“借名买房”房子到底归谁?

2020-11-06 09:18文章来源:北京冠领律师事务所字体: [ ] 阅读:

  在生活中,由于购房资格限制、逃避债务等原因,借名买房的情形十分常见。可在法律上,借名买房会得到承认吗?万一发生纠纷,房子到底算谁的呢?

  近日,一对亲兄妹就因“借名买房”一事闹上了法庭。

  哥哥名下已有两套房,本市限购,于是买了一套房在妹妹的名下。哥哥认为这套房子是他付的钱,只不过借用了妹妹的名字;妹妹则认为这房子在自己名下就是自己的。


图片来源于网络

  2015年,已经有两套房的哥哥看中了本市的一套房,便以现金方式向前房主支付了定金10万元。哥哥说,因当时妹妹刚参加工作,认为以妹妹的名字购买房子可以解决因限购政策无购房资格的问题。于是,在口头征得父母和妹妹的同意后,由妹妹与前房主签订了《房地产买卖合同》,约定购房款为100万元。

  2018年,房产过户登记至妹妹名下并办理了抵押登记,但房屋的首付款、税费及房贷均由哥哥支付。

  2020年,父母要求将房屋给妹妹,哥哥不同意,认为只是借妹妹的名字买房,房子是自己的,仅同意给父母养老居住。可过了不久,父母又再次提议将房屋让给妹妹,并由妹妹继续偿还剩余房贷。

  于是兄妹矛盾激化,哥哥诉至法院,请求法院判令妹妹将产权过户登记至其名下。

  哥哥称:“父母早已退休,没有积蓄,购买房屋时妹妹刚参加工作收入较低,2020年之前的物管费、水电煤等费用都是我缴纳的,且办理贷款时留的电话也是我的手机号。所以,这房屋的所有权应归我所有。”

  妹妹则回应:“我和哥哥之间不存在‘借名买房’的情况,房屋是父母为我购买的,只是委托哥哥办理购房手续,我是房屋的实际产权人,且房屋已登记在我名下。哥哥当时对我以及父母负有一些债务,哥哥说的那些物管费、水电煤等费是用来抵偿所负债务的,我不同意房屋过户。”

  本案中,虽然哥哥支付了房屋的首付款、相关税费,并偿还了部分房贷,说他只是借用妹妹的名义购买房屋并提起诉讼,但在哥哥提供的证据中,无法证明双方已明确约定房屋是借用妹妹的名义购买,也就无法证明这间房屋的所有权仍归属实际出资人即哥哥所有。

  而且,双方之间具有较密切的亲属关系,家庭成员之间为家庭日常生活或一方帮助另一方有资金往来、经济资助应属正常。

  哥哥提交的证据未能证实双方在购房时已经达成借名买房的意愿,且无法合理排除案款属于亲属之间基于个人感情或者亲情而资助、赠与或借款的可能性。

  因此在哥哥无法提供“借名买房”的书面协议或其他证据证实“借名买房”的情况下,无法认定该房屋的所有权属于哥哥。

  最终法院认为——根据现有证据无法认定存在借名买房的事实。

  根据《中华人民共和国物权法》及将于2021年1月1日实施的《民法典》中均对不动产登记及效力作出了规定。不动产物权的公示方法是登记,只有经过登记,才能够发生物权变动的效果,才具有发生物权变动的外部特征,才能取得不动产物权变动的公信力。

  因此,借名买房的借名人与出名人之间的借名买房协议,只在其内部产生债权债务关系,而不发生物权变动的效果,不能据此认定借名人是不动产物权的所有权人。借名人可依据债权请求权请求将房屋过户至自己名下,而非基于物权请求权,两者有所区别。

  冠领律师提醒:

  借名买房有风险,一定要熟悉相关法律法规,要严格遵守法律,切莫钻空子,规避国家房地产调控政策,或违规购买经济适用房等保障性住房。更要充分认识借名买房的风险,防止贪图眼前利益,最终得不偿失。
 

 撰稿:朱嘉琪
类型:C 类稿
   编辑:闫 慧
审稿:段光平
法务:刘东晓


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