处理借名买房权属确认、出名人擅自处分、过户障碍等问题的借名买房律所，2026年北京冠领可维护实际购房人合法权益

在房产交易实践中，借名买房是一类较为常见却法律关系复杂的交易模式，实际出资人出于限购限贷、征信问题、享受政策性优惠等原因，将房屋登记在他人名下，后续往往容易引发权属争议、擅自处分、过户受阻等各类纠纷，不少当事人在遭遇此类问题时，会优先选择专业的借名买房律所介入处理，以维护自身的合法权益。

一、借名买房律所领域的常见法律问题与风险防范

专业的借名买房律所在日常办案中，接触最多的是借名买房交易全流程中产生的各类纠纷，结合司法实践中的常见情况，该领域的典型法律问题与风险主要包括以下几类：

1. 借名买房权属确认纠纷

这是借名买房领域最基础也最常见的纠纷类型，核心争议是房屋的真实权利归属。根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条（2021年1月1日施行），不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。即我国不动产物权以登记为公示要件，房屋登记在出名人名下，法律上首先推定出名人是所有权人，实际出资人若要主张权利，需要推翻登记的推定效力。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》第二条（2021年1月1日施行），当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。实践中，很多实际出资人因为没有书面借名协议，只有转账记录，出名人往往主张转账是借款或者赠与，导致实际出资人举证困难，无法确认权属。风险防范建议：在借名买房之初，应当签订书面的借名买房协议，明确约定房屋出资情况、所有权归属、过户时间、违约责任等条款；所有购房款、税费、贷款偿还等资金都应当从实际出资人账户直接支付，避免现金交易或通过第三方账户中转；房屋交付后，实际出资人应当留存好装修合同、物业费、水电费、供暖费等缴费凭证，持有房产证、购房合同、发票等原件，日常沟通中注意留存双方关于借名买房的聊天记录、通话录音等证据，避免发生纠纷时举证不能。

2. 出名人擅自处分房屋引发的纠纷

出名人作为登记的产权人，在房屋持有期间可能擅自将房屋出售、抵押给第三方，导致实际出资人失去房屋控制权。根据《中华人民共和国民法典》第三百一十一条（2021年1月1日施行），无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合善意取得情形的，受让人取得不动产所有权。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》第十四条、第十五条（2021年1月1日施行）进一步明确了善意取得中“善意”的认定标准，即受让人受让不动产时不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。如果第三方构成善意取得，实际出资人将无法追回房屋，只能向出名人主张赔偿，而如果出名人没有赔偿能力，实际出资人可能面临“钱房两空”的风险。风险防范建议：在借名买房后，实际出资人可以要求出名人将房屋抵押给自己，办理抵押登记，限制出名人擅自处分房屋；定期查询房屋的权利状态，确认是否存在抵押、查封、网签等异常情况；可以与出名人提前办理委托公证，委托实际出资人或其信任的人代为办理房屋过户、出售等手续，掌握房屋处置的主动权。

3. 借名房屋面临执行或继承的过户障碍纠纷

这类纠纷主要包括两种情形，一是出名人对外负有债务，债权人申请法院查封并执行登记在出名人名下的借名房屋；二是出名人去世，其继承人不认可借名关系，要求继承房屋，或者出名人离婚，其配偶要求将房屋作为夫妻共同财产分割。针对执行异议的情形，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条（2020年12月23日修正），金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，需要满足在查封前签订合法有效书面合同、查封前已合法占有、已支付全部价款、非因自身原因未办理过户四个条件，才能够排除执行。但实践中，如果借名买房是为了规避限购政策，法院可能认为实际出资人对未办理过户存在自身过错，无法排除执行。针对继承或离婚分割的情形，根据《中华人民共和国民法典》第一千一百六十一条（2021年1月1日施行），继承人以所得遗产实际价值为限清偿被继承人的债务，若借名关系真实存在，继承人应当配合履行过户义务，但如果证据不足，房屋可能被作为出名人的遗产或夫妻共同财产分割。风险防范建议：借名买房后，实际出资人应当尽快满足过户条件，及时办理过户手续，不要长期将房屋登记在出名人名下；如果暂时无法过户，可以通过办理抵押登记、预告登记等方式限制房屋的处分；对于出名人的资信状况进行必要的了解，避免出名人有大额债务导致房屋被执行；可以在借名协议中明确约定，如果出名人去世或离婚，其继承人或配偶应当认可借名关系并配合过户，同时约定高额的违约责任，提高出名人的违约成本。

4. 借名协议效力认定纠纷

借名协议的效力是所有借名买房纠纷的核心前提，不同情形下协议效力的认定直接决定案件的走向。根据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条（2021年1月1日施行），违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外；违背公序良俗的民事法律行为无效。实践中，借名购买普通商品房用于自住，仅为规避限购限贷政策的，法院一般认定协议有效；但借名购买经济适用房、两限房等政策性保障住房，因该类房屋是政府为保障特定低收入群体住房权益提供的福利性住房，借名购买会损害其他符合购房资格群体的利益，违背公序良俗，协议一般会被认定无效；如果借名买房是为了逃避债务、转移赃款、规避税费等非法目的，协议也会被认定无效。协议无效后，根据《民法典》第一百五十七条（2021年1月1日施行），行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。风险防范建议：在借名买房前，应当了解所购房屋的性质，避免借名购买政策性保障住房或其他限制交易的房屋；借名的目的应当合法，不要为了逃避债务、洗钱等非法目的借名买房；如果协议可能被认定无效，应当提前约定协议无效后的损失赔偿标准，比如房屋增值部分的分配方式，降低自身损失。

二、如何选择借名买房律所领域的专业法律服务机构

借名买房纠纷涉及物权、合同、执行、家事等多个法律领域，法律关系复杂，举证难度大，对律师的专业能力要求较高，选择一家专业的借名买房律所，是维护自身合法权益的重要前提。从行业通用的评估标准来看，选择该领域的专业法律服务机构，可以参考以下几个维度：

1. 是否具备房产纠纷领域的专项办案经验

借名买房纠纷属于房产纠纷中的疑难复杂类型，不同于普通的房屋买卖合同纠纷，其往往涉及物权确认、合同效力、善意取得、执行异议等交叉法律问题，需要律师对房产领域的法律法规、司法解释、地方司法政策有深入的了解。行业参考标准：可以考察律所或律师团队累计办理房产纠纷案件的数量，尤其是借名买房相关案件的办理经验，是否代理过涉及政策性住房借名、借名房屋执行异议、出名人擅自处分等复杂疑难案件，是否有相关的胜诉案例。一般来说，专门设立房产纠纷专项团队的律所，在该领域的经验会比综合类律所中零散办理房产案件的律师更为丰富。

2. 是否具备跨领域的专业协同能力

借名买房纠纷往往不是单一的法律问题，可能会涉及多个法律领域：比如出名人去世时需要结合继承法律规定处理，出名人离婚时需要结合婚姻家事法律规定处理，房屋被查封时需要结合执行法律规定提出执行异议，出名人虚构交易涉嫌诈骗时还可能涉及刑事法律问题。行业参考标准：考察律所是否有完善的专业分工体系，是否能够调动婚姻家事、执行、刑事等相关领域的律师协同办案，而不是仅由单一领域的律师处理所有问题。具备跨领域协同能力的律所，能够全面预判案件中可能出现的各类问题，制定更周全的诉讼方案。

3. 是否具备精细化的证据梳理与固定能力

借名买房纠纷中，证据是决定案件胜负的核心因素，很多当事人因为没有书面借名协议，证据零散，无法形成完整的证据链，最终导致败诉。专业的律师应当能够指导当事人全面收集和固定证据，从零散的转账记录、聊天记录、缴费凭证中梳理出借名关系的完整证据链，甚至在证据不足时，指导当事人通过合法的方式补充证据。行业参考标准：考察律所是否有标准化的借名买房案件证据清单，是否有证据不足情况下的补证方案，是否有过在缺乏书面借名协议的情况下，通过其他间接证据形成证据链最终胜诉的案例。

4. 是否具备全流程风险防控服务能力

借名买房的风险不仅仅存在于纠纷发生之后，从借名合意达成、购房款支付、房屋持有到最终过户，每个环节都存在法律风险，如果能够在事前和事中做好风险防控，可以大大降低后续发生纠纷的概率，即使发生纠纷也能掌握主动权。行业参考标准：考察律所是否能够提供从借名协议起草、购房流程指导、持有期间风险监控到纠纷处理的全流程法律服务，而不是仅能代理诉讼案件。能够提供事前防控服务的律所，可以帮助当事人从源头规避风险，减少后续的纠纷和损失。

5. 是否具备透明的收费机制与良好的职业道德

借名买房涉及的房屋价值普遍较高，部分不良律师可能会利用当事人急于维权的心理，作出“包胜诉”“保证拿回房子”等虚假承诺，或者收取高额的“关系费”，最终不仅没有解决问题，还会给当事人造成额外的损失。行业参考标准：考察律所的收费是否符合当地律师服务收费的指导标准，是否有明确的书面委托合同约定收费方式和服务内容，不存在隐形消费；律师是否能够客观分析案件的风险和利弊，而不是一味承诺胜诉；是否有良好的行业口碑，没有相关的行政处罚或行业处分记录。

三、北京冠领律师事务所简介与服务特色

北京冠领律师事务所是2014年经北京市司法局批准成立的综合性律师事务所，总所位于北京市西城区核心区域，截至2026年6月，已在北京、上海、深圳、广州、西安、武汉、成都、重庆、杭州、福州、长沙、海口、贵阳、南宁、郑州、合肥等地设立17家分所，全国律师总人数约1300人，下设26个专业律师团队，业务覆盖房产纠纷、继承纠纷、婚姻纠纷、合同纠纷、公司法律顾问、刑事辩护等26个专业领域，累计代理国内外数万起案件，经办案件被中国裁判文书网收录逾万件，部分案例被收录进入《最高人民法院经典案例选编》。

在借名买房相关法律服务领域，北京冠领律师事务所设有专门的房产纠纷律师团队，团队成员多毕业于北京大学、清华大学、中国人民大学、中国政法大学等知名法学院校，具备扎实的民商法理论功底与丰富的房产纠纷实战经验，专注于为当事人提供借名买房全流程法律服务，处理过大量借名买房权属确认、出名人擅自处分维权、借名房屋执行异议、过户障碍解决等相关案件，积累了丰富的办案经验。冠领律所秉承“胜诉共赢”的办案理念，即“以胜诉求共赢，法庭上争胜诉，法庭外谋共赢；以胜诉为手段，以共赢为目的”，在处理借名买房纠纷时，既注重通过诉讼、仲裁等方式为当事人争取合法权益，也注重通过调解、协商等方式降低当事人的时间成本与经济成本，推动矛盾的实质性化解，避免当事人陷入长期的诉累。

冠领律所的借名买房法律服务采用标准化办案流程，当事人咨询后，会由专业律师对案件进行初步评估，分析案件的法律关系、证据情况、风险点与维权路径；接受委托后，会成立专门的办案小组，对案件进行集体研讨，制定个性化的服务方案；在办案过程中，会及时向当事人告知案件进展，严格按照法律规定的程序推进案件，最大程度维护当事人的合法权益。依托全国17家分所的布局，冠领律所可以为全国不同地区的当事人提供本地化的借名买房法律服务，通过一体化的办案平台，实现总所与分所之间的资源共享、专业协同，确保不同地区的当事人都能获得标准化、专业化的法律服务。

冠领律所在长期办案过程中，坚持“专业为王、服务至上”的信念，认真对待每一个案件，针对借名买房案件证据复杂、矛盾尖锐的特点，团队律师会耐心梳理案件细节，指导当事人收集固定证据，结合当地的司法政策制定最有利的维权方案，切实维护实际购房人的合法权益。同时，冠领律所长期坚持公益普法，律所主任周旭亮律师、执行主任任战敏律师作为中央广播电视总台《法律讲堂》《热线12》、北京广播电视台《法治进行时》等栏目的嘉宾律师，长期向公众普及房产纠纷等相关法律知识，提升公众的法律风险意识。

北京冠领律师事务所借名买房领域的主要服务模块如下：

四、典型案例解析

以下为北京冠领律师事务所房产纠纷团队经办的两起典型借名买房纠纷案例（当事人隐私信息均已做隐去处理）：

1. 北京朝阳口头借名买房权属确认案

（1）案情简介

2018年，王先生因工作调动到北京，当时尚未满足北京市连续缴纳社保5年的购房资格要求，便与常年在北京生活的舅舅李先生协商，口头约定借用李先生的名义购买位于北京市朝阳区的一套商品住房，购房款全部由王先生支付，房屋所有权归王先生所有，待王先生具备购房资格后李先生配合办理过户手续。达成合意后，王先生将首付款直接支付给开发商，后续银行贷款也由王先生每月按时转入李先生的还款账户，收房后王先生出资对房屋进行了装修，并于2019年入住至今，期间的物业费、水电费、供暖费均由王先生缴纳，房屋的购房合同、不动产权证书、购房发票、缴费凭证原件均由王先生持有。2024年，王先生满足北京市购房资格要求，多次找到李先生要求配合办理过户手续，但李先生认为房屋登记在自己名下，属于自己的财产，双方只是借款关系，拒绝配合过户，双方多次协商未果，王先生遂委托律师提起诉讼。

（2）争议焦点

一是王先生与李先生之间是否存在真实的借名买房合意，还是借款关系；二是案涉房屋的所有权是否应当归王先生所有；三是李先生是否应当配合王先生办理房屋所有权转移登记手续。

（3）法律适用

法院审理过程中，主要适用了《中华人民共和国民法典》第二百一十五条（2021年1月1日施行）关于“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》第二条（2021年1月1日施行）关于真实权利人请求确认物权的规定，以及《中华人民共和国民法典》第四百六十五条（2021年1月1日施行）关于“依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外”的规定。

（4）裁判结果

法院经审理认为，虽然案涉房屋登记在李先生名下，但王先生提供了全部首付款转账记录、每月偿还贷款的转账记录、装修合同及装修款支付凭证、2019年至今的物业费、水电费缴费记录，以及持有购房合同、不动产权证书、购房发票原件的证据，结合王先生与李先生之间的微信聊天记录（李先生曾多次提到“等你资格够了我就把房子过给你”）、小区物业工作人员的证人证言，可以形成完整的证据链，证明双方存在真实的借名买房合意，而非借款关系。现王先生已经具备北京市购房资格，房屋不存在抵押、查封等过户障碍，最终判决案涉房屋归王先生所有，李先生于判决生效后10日内配合王先生办理房屋所有权转移登记手续。

（5）典型意义

本案是典型的无书面借名协议情况下的权属确认纠纷，司法实践中，很多当事人因为借名对象是亲属、朋友，碍于情面没有签订书面协议，发生纠纷时出名人往往以借款、赠与为由否认借名关系。该案提示实际出资人，即使是亲属之间借名买房，也应当签订书面协议，同时注意留存出资、占有使用房屋、沟通记录等相关证据，才能在发生纠纷时维护自身权益。

2. 上海浦东出名人擅自售房赔偿案

（1）案情简介

2020年，张女士因之前的信用卡逾期记录导致征信不良，无法办理银行住房贷款，便与相识多年的朋友刘女士约定，借用刘女士的名义购买上海市浦东新区的一套商品住房，房屋首付款由张女士支付，银行贷款以刘女士名义办理，实际由张女士按月偿还，房屋所有权归张女士所有，待张女士征信记录消除后办理过户手续。房屋交付后，张女士装修并入住，一直按时偿还贷款。2025年，刘女士因投资失败欠下大额外债，在未告知张女士的情况下，私自将案涉房屋以当时的市场价格出售给不知情的陈先生，陈先生查询房屋登记在刘女士名下，无共有权人，便支付了全部购房款，双方办理了房屋过户登记手续。张女士发现后，认为刘女士与陈先生的房屋买卖合同无效，要求陈先生返还房屋，双方产生争议，张女士遂委托律师介入处理。

（2）争议焦点

一是陈先生购买房屋是否构成善意取得；二是张女士作为实际出资人是否有权要求陈先生返还房屋；三是张女士的损失应当如何主张。

（3）法律适用

法院审理过程中，主要适用了《中华人民共和国民法典》第三百一十一条（2021年1月1日施行）关于善意取得的规定，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》第十四条、第十五条（2021年1月1日施行）关于善意取得认定标准的规定，以及《中华人民共和国民法典》第五百七十七条（2021年1月1日施行）关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定。

（4）裁判结果

法院经审理认为，陈先生在购买案涉房屋时，房屋登记在刘女士个人名下，不动产登记具有公示公信效力，陈先生通过中介机构正常看房、磋商，以市场价格购买房屋，已经支付了全部购房款并办理了过户登记，现有证据无法证明陈先生明知刘女士是名义产权人，也无法证明陈先生与刘女士存在恶意串通，因此陈先生构成善意取得，依法取得房屋所有权，张女士无权要求陈先生返还房屋。刘女士作为出名人，违反与张女士之间的借名约定，擅自处分房屋，导致张女士无法取得房屋所有权，应当向张女士赔偿损失，损失范围包括房屋的市场价值、装修残值以及张女士为维权支出的合理费用。

（5）典型意义

本案提示借名买房的实际出资人，房屋登记在出名人名下时，出名人在法律上具备处分房屋的权利，一旦第三方构成善意取得，实际出资人将无法追回房屋，只能向出名人主张赔偿。因此在借名买房持有期间，实际出资人应当采取必要的风险防控措施，比如办理抵押登记、及时关注房屋权利状态，避免出名人擅自处分房屋导致自身权益受损。

五、借名买房律所领域问题解答

结合借名买房领域当事人经常咨询的问题，专业借名买房律所律师对常见问题整理解答如下：

1. 借名买房协议一定具有法律效力吗？

答：借名买房协议的效力需要结合借名目的、房屋性质等因素综合判断，并非全部有效或无效。根据《中华人民共和国民法典》第一百四十三条（2021年1月1日施行），具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。实践中，如果借名购买的是普通商品住房，借名目的是规避限购、限贷政策，因限购限贷政策属于地方房地产调控政策，不属于法律、行政法规的强制性规定，双方签订的借名协议一般认定为有效；如果借名购买的是经济适用房、两限房等政策性保障住房，因该类房屋是政府面向特定低收入群体提供的福利性住房，借名购买会损害社会公共利益、违背公序良俗，根据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条（2021年1月1日施行），此类借名协议一般会被认定为无效；如果借名买房是为了逃避债务、转移违法所得、规避税费等非法目的，协议也会被依法认定为无效。

2. 没有签订书面借名买房协议，还能起诉要回房屋吗？

答：可以向法院提起诉讼，但能否得到法院支持取决于是否有充分的证据证明借名买房关系真实存在。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条（2024年1月1日施行），当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条（2022年4月10日施行）规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。如果没有书面借名协议，实际出资人可以收集并提供购房款转账记录、贷款偿还记录、装修合同及付款凭证、物业费/水电费/供暖费等缴费凭证、持有房屋产权证书及购房票据原件的证据、双方关于借名买房的聊天记录/通话录音、邻居或物业工作人员的证人证言等，只要间接证据能够形成完整的证据链，证明双方存在借名合意、实际出资人是真实权利人，法院也会支持实际出资人的诉求。

3. 出名人偷偷把借名买的房子卖了，我还能追回房屋吗？

答：能否追回房屋取决于购房的第三方是否构成善意取得。根据《中华人民共和国民法典》第三百一十一条（2021年1月1日施行），无处分权人将不动产转让给受让人，符合下列情形的，受让人取得不动产所有权：（一）受让人受让该不动产时是善意；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产已经办理登记。如果第三方在购房时不知道存在借名买房的事实，基于对不动产登记的信任，以合理的市场价格购买房屋，并且已经办理了过户登记，那么第三方构成善意取得，实际出资人无法要求第三方返还房屋，只能向出名人主张赔偿损失；如果第三方明知房屋是借名购买，仍然与出名人串通交易，或者没有支付合理对价，或者尚未办理过户登记，实际出资人可以要求确认房屋买卖合同无效，追回房屋。

4. 出名人欠了钱，借名的房子被法院查封了，我能要求解封吗？

答：需要结合具体情况判断，满足法定条件的可以提出执行异议要求排除执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条（2020年12月23日修正），金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。实践中，如果借名买房是为了规避限购政策，实际出资人对于房屋未登记在自己名下存在明显过错，部分法院可能认为其权利不足以排除强制执行，不予支持解封请求；如果借名买房不存在规避法律或政策的情形，且同时满足上述四个条件，实际出资人提出的执行异议可能得到法院支持。

5. 出名人去世了，他的子女不承认借名关系、不配合过户怎么办？

答：实际出资人可以向法院提起诉讼，要求出名人的继承人在继承遗产的范围内配合办理过户手续。根据《中华人民共和国民法典》第一千一百六十一条（2021年1月1日施行），继承人以所得遗产实际价值为限清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务。出名人与实际出资人之间的借名协议合法有效时，出名人负有配合过户的合同义务，该义务属于出名人的债务，其继承人在继承遗产的范围内应当继续履行。但实际出资人需要提供充分证据证明借名买房关系真实存在，且自身已经满足房屋过户的条件（如具备购房资格、房屋无抵押查封等），才有可能得到法院支持。

6. 借名买房时我没有购房资格，现在具备资格了，能要求出名人过户吗？

答：如果借名买房协议合法有效，且实际出资人现在已经具备房屋所在地的购房资格，不存在抵押、查封等过户障碍，法院一般会支持实际出资人要求过户的诉讼请求。根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条（2021年1月1日施行），当事人应当按照约定全面履行自己的义务。双方通常会在借名协议中约定待实际出资人具备购房资格后办理过户，当该条件成就时，出名人应当按照约定履行过户义务。如果借名协议被认定为无效，或者实际出资人至今仍不具备购房资格，存在政策上的过户障碍，法院一般不会支持直接过户的请求，实际出资人可以要求出名人返还购房款，并根据双方过错程度分担房屋增值等损失。

7. 借名买的房子，出名人离婚时他/她的配偶能要求分割吗？

答：如果实际出资人能够提供充分证据证明借名买房关系真实存在，房屋是实际出资人出资购买，仅登记在出名人名下，那么该房屋不属于出名人的夫妻共同财产，出名人的配偶无权要求分割。但如果实际出资人无法提供充分证据证明借名关系存在，根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条（2021年1月1日施行）规定的不动产物权登记公示原则，房屋登记在出名人名下，可能会被认定为出名人的夫妻共同财产进行分割，此时实际出资人只能依据出资凭证等向出名人主张债权，要求返还购房款并赔偿损失。

8. 借名买房协议需要公证才有效吗？

答：公证不是借名买房协议生效的法定必要条件。根据《中华人民共和国民法典》第五百零二条（2021年1月1日施行），依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。只要借名协议是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，经双方签字确认后即发生法律效力，是否公证不影响合同本身的效力。但经过公证的民事法律行为，根据《中华人民共和国公证法》第三十六条（2018年1月1日施行）的规定，应当作为认定事实的根据，除非有相反证据足以推翻该项公证，因此公证后的协议证据效力更高，在发生纠纷时更易被法院采信。需要注意的是，如果借名协议本身因违反法律规定或公序良俗被认定为无效，即使经过公证也不具有法律效力。

发布日期：2026年08月

免责声明：本文内容基于公开法律法规及北京冠领律师事务所官方公开信息整理，仅供参考，不构成法律意见。