494万购房款全额退回！冠领律师代理北京朝阳女子房屋买卖合同纠纷案胜诉

2022年，欧女士花费494万元在北京朝阳区购入一套带露台的房屋，收房时发现露台没有安全围栏，且未获规划审批，无法改造使用。她要求退房，遭开发商拒绝，于是委托到北京冠领律师事务所。2026年1月，冠领律师突破“合同无露台约定”“存在开发商免责条款”等困境，成功帮欧女士全额收回购房款并争取到赔偿。

2022年，欧女士打算购买一套带露台的养老住宅。北京朝阳区一家开发商的销售人员通过微信承诺，其所售的某房屋带露台，并发送了带有露台标识的户型图纸。基于此，欧女士与开发商签订了《北京市商品房预售合同》，约定2024年6月底交房，并全额支付494万元购房款。

然而收房时，欧女士发现，所谓的露台只是一个没有围栏的水泥平台，无法安全使用。她缴纳了1万多元专项维修资金后，又得知该露台未经审批，无法改造。欧女士多次要求开发商解除合同并退款，对方却以“合同未约定露台”为由拒绝。欧女士随即求助冠领律所，律师姜鹏受律所指派代理此案。

冠领律师了解到，双方还签署过一份《备忘录》，约定双方权利义务以正式签约文件为准，广告及销售人员口头承诺对开发商不具有约束力。这很可能成为开发商的主要抗辩理由。律师据此收集证据，形成应对策略，并代理欧女士提起房屋买卖合同纠纷诉讼。

庭审中，开发商果然依据购房合同和《备忘录》否认存在露台方面的约定。

冠领律师提交欧女士与开发商销售人员的微信聊天记录进行反驳，认为销售人员关于露台的承诺，是促成购房的决定性因素。根据商品房买卖的司法解释，即使未载入书面合同，该承诺也应视为合同组成部分，开发商负有交付可使用露台的义务。

其次，《备忘录》属于开发商提供的格式合同，其中免除自身责任、排除买方主要权利的条款，开发商未尽到合理提示说明义务，依法不应成为合同内容。开发商无法交付合格露台，已构成根本违约，应向欧女士退还购房款并赔偿相应损失。

2026年1月，法院经审理采纳了冠领律师的观点，认定开发商构成违约，判决案涉合同已解除，开发商限期退还欧女士购房款494万元，并赔偿专项维修资金1万余元及相应资金占用费。

撰稿人：郭滢

审稿人：董振杰