老宅推倒重建，新宅权属归谁？冠领律师助委托人确认房屋所有权

　　2008年春，北京的一场风催醒了绿柳红桃，却也吹得周老汉夫妇老宅的土墙簌簌落灰。周建林（化名）推开吱呀作响的木门，只见父亲周老汉佝偻着身子，把接漏雨的搪瓷盆往床脚挪，母亲林老太踮着脚用旧布去堵墙上的裂缝。此情此景，让周建林暗下决心：这房子必须推倒重建。

　　彼时，两个姐姐早已嫁去外村。周建林找她们商量翻建的事，大姐在院子里磕了磕鞋底的泥：“你盖你的，我们既不出钱，将来也不要房。”二姐亦作此表态。于是，从采购砖瓦到支付工钱，周建林只能独自扛下所有担子。父母看在眼里，多次在亲友面前念叨：“这房子以后就是建林的。”

　　2018年，周老汉因血栓病重。为让儿子的权益更有保障，林老太写下《赠与协议》，将老宅赠与周建林，并请来村干部和两位邻居作见证。由于周老汉手抖无法签字，林老太便代其签名、按了手印。

　　两年后，周老汉撒手人寰。林老太一直住在这处宅院里，周建林也始终在身边悉心照料。本以为日子会这样平静过下去，谁承想2025年，两个姐姐突然变了脸。她们声称房子有自己的一份，还说当年三姐弟早已口头约定：周建林占六成，两个姐姐各占两成。更让周建林心寒的是，两人说赠与协议上父亲的签字手印都是母亲代劳的，协议分明是母亲偏心儿子、母子二人串通伪造的。无奈之下，周建林向北京冠领律师事务所寻求帮助，律所指派姜水群律师承办此案。

　　律师听完事情来龙去脉，很快找准案件核心：不在于“房产分割”，而在于“房屋所有权是否已经发生转移”。根据法律规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立物权的，自事实行为成就时发生效力。2008年周建林出资将老宅全部推倒重建，新宅产权系“因事实行为产生的新物权”，也就是说新宅并非其父母的财产。退一步讲，即便其父母对新宅享有份额，2018年的赠与协议也已将该份额合法转移给了周建林。

　　为使诉讼准备更加扎实，律师多管齐下，以完善证据链。考虑到林老太年事已高、行动不便，无法出庭作证，律师专程前往老人住处，请林老太录制了视频，讲明老宅翻建出资以及赠与事实情况。同时，律师联系到当年见证赠与协议签字的两位邻居，请他们出庭作证。此外，当年施工队的负责人、曾帮忙的村干部虽因故无法到庭，律师也逐一为他们做了证人笔录，固定下每一份关键证言。各项工作就绪后，律师代理周建林向法院提起了确权诉讼。

　　庭审中，两个姐姐全盘否认赠与协议的真实性，指责周建林涉嫌虚假诉讼。她们还抛出一个新说法：周建林现在住的房子是父母出钱买的，他出资翻建老宅等于在还债。另外，两人坚持要求按所谓的“口头协议”分割房产。

　　律师逐一驳斥：其一，两位邻居出庭证实，周老汉当时神志清醒，亲口让老伴代签代按；母亲在视频中也清晰讲明两个女儿曾拒绝出资、老两口认定新宅归儿子的事实。赠与协议真实有效，虚假诉讼之说不能成立。其二，出借人、施工队、村干部的证言相互印证，每一笔开销都是周建林主动为翻建老宅独自筹措，不存在“还债”一说。其三，根据民事诉讼证据规则，空口无凭难以采信。对方声称有口头协议，却拿不出任何有力证据，依法不应采信。

　　经审理，法院判定新宅归周建林所有。拿到判决书后，周建林专程送来锦旗，以表达对冠领律师的认可与感激。

　　撰稿人：朱晋依

　　审稿人：董振杰

　　文章类型：原创B