冠领律师代理广东广州物权保护纠纷案两战两胜

在广州某区一条静谧的老街上，矗立着一栋颇具年代感的四层小楼。对于一楼主人张盈菲而言，这层房屋是她从父亲张先生处继承的遗产，是她的温暖港湾。然而，这份遗产却并不完整。

上世纪70年代末，房子的原主人吴某因房屋年久失修，与承租人钟先生签订《出租人与承租人修建危房协议》，约定由钟先生出资将危旧的平房拆建为两层楼房，建成后一楼归吴某，二楼及以上则归钟先生使用。随后，钟家出资出力，将房屋改建完成，并一直居住至今。期间，因人口不断增加，钟先生又加建了第三层阁楼和第四层简易房。

1980年夏天，吴某与张先生进行了房屋调换，张先生取得了该房屋一楼的产权。在之后的几十年里，张先生一家与钟先生一家共处一栋楼，相安无事。

2013年，张盈菲正式从张先生手里继承了一楼的产权。面对房龄40多年，楼上三层由钟先生一家长期占有的现状，她心中的不安与日俱增。

“这房子的产权只有第一层，你们住的都是违建，必须搬走！”2024年的一天，张盈菲向钟先生提出要求。“我们只有这一处房子，并且是我建设的，与最初的产权人有明确约定，一层以上的房子归我们住。”钟先生既生气又委屈地说道。

2025年，在多次沟通无果后，张盈菲将钟先生及其家人告上法庭，要求他们停止侵占、腾空搬离二楼至四楼，并赔偿相应损失。

面对张盈菲的诉求，钟先生及其家人感到了巨大的压力，于是找到了北京冠领（广州）律师事务所，欧超杰律师接受指派代理本案。

冠领律师首先研究了案涉《出租人与承租人修建危房协议》，发现该协议明确约定“二楼及以上交钟先生处理”。同时，律师搜集整理了钟家当年报建的费用收据、修建工程许可证、购买建材的发票等一系列凭证。这些泛黄的纸张，有力地证明了钟家是该房屋改建的实际出资人，履行了协议中“全部材料建造费用及办理一切手续的费用由承租人负责”的义务。同时，结合钟先生一直占有使用房屋数十年的事实，冠领律师撰写了权责明确的答辩状。

庭审中，张盈菲持有政府颁发的《房地产权证》，阐明她对该房产拥有排他的所有权，主张1979年的协议仅是租赁和修缮约定，并未明确转让二楼及以上的产权。该协议签订时，张盈菲的父亲尚未取得产权，因此协议对她没有约束力。三楼、四楼属于未经审批的违法建筑，它们的存在侵犯了张盈菲的合法权益，对房屋结构安全造成了潜在威胁，理当拆除。

冠领律师指出，1979年的协议虽名为“修建危房协议”，但其核心内容是吴某出地，钟先生出钱，建成后分层所有和使用。钟家作为出资方，完成了房屋的重建，其依据协议占有使用二楼以上部分，具有合法正当的基础。这符合《民法典》第三百二十二条关于“添附”制度的精神，即在没有明确约定时，应按照“充分发挥物的效用”原则确定物的归属。

从1979年至今，钟家基于对协议的信赖，出资建房并长期居住，形成了稳定的社会关系和财产秩序。张盈菲的父亲在换房入住后，也默认了这一状态。这种持续数十年的履约事实，应当受到法律的尊重和保护。

对于协议中“二楼及以上交承租人处理”的约定，结合当时的历史背景和普通人的认知，应理解为将二楼及以上的使用权、收益权乃至处分权都交给了钟先生。

2026年4月，一审法院经审理采纳了冠领律师的代理意见，依法驳回了张盈菲的全部诉请。后张盈菲提起上诉，冠领律师继续接受委托代理应诉。

由于张盈菲未能提供充分证据证明其对二楼及以上部分享有产权，也未能证明钟先生方构成侵权。最终，二审法院作出终审判决：驳回上诉，维持原判。

本案中，冠领律师没有拘泥于产权问题，而是将落脚点放在历史履约事实上，最终帮助钟先生一家老小守住了唯一家园。（除办案律师外，文中人物名称均为化名）

撰写人：杨佳钰

审核主编：董振杰