承租房屋后房东却卖房，冠领律师助承租方追回租金

2019年12月，上海静安区一间40余平方米的毛坯房里透着冬日的冷意。陈宜、孙国栋与房主李树军签下一份《房屋租赁协议》：租期10年，租金总额20万元一次性付清，折合月租不足1700元，远低于周边行情。两人当天凑齐20万打给了李树军，随后进场装修，计划转租经营。

谁知2021年，李树军突然将房子卖给了第三人，第三人拿着产权证起诉，法院审理时发现本案有经济犯罪的嫌疑，于是将案子移送给了上海市某公安机关。公安机关审查后，认定没有犯罪事实，作出不予立案决定。法院继续审理，最终判决确认这份租约“租期、租金、支付方式均有悖常理”归于无效，二审、高院再审均维持。陈宜、孙国栋被责令限期腾退，2024年8月经强制执行，两人不得不搬离房子。

房子没了，20万租金和7万余元装修打了水漂。在朋友的介绍下，陈宜、孙国栋找到了北京冠领（上海）律师事务所寻求帮助，律所指派胡铭源律师代理本案。

冠领律师接手案件后，首先梳理了案件全部材料：包括前案生效判决、公安机关不予立案通知书、双方银行流水、装修票据、转租合同、李树军与第三方的买卖合同及补充协议。随后，冠领律师代理两人提起了房屋租赁合同纠纷诉讼。

案件进入诉讼程序后，李树军提起反诉，提出两点抗辩：第一，双方是借贷关系，20万是高利贷，租赁协议是以合法形式掩盖非法目的；第二，承租方霸占房屋致其不能卖房偿还信托贷款，产生每日2000元罚息、买家扣留5万尾款，应全额赔偿，并按6500元/月计算占有费，要求陈宜二人总计支付130万余元。

冠领律师对此逐项回应：

关于借贷关系：律师指出借款合同需要有还本付息合意，本案中陈宜二人付20万后李树军实际交房，无还款时间、利息标准、债权人身份任何约定，不符合借贷特征；公安已因“没有犯罪事实”不予立案，前案法院也按租赁无效处理，借贷说不能成立，李树军应当返还20万租金。

关于罚息与尾款：律师指出李树军向信托的借款在2017年发生，展期至2019年2月，均在2019年12月签租约之前，罚息是其自身逾期所致；5万尾款中3.6万是中介费、仅1.4万系真实尾款，且李树军未向买家实际主张，不属既得利益损失。

关于占有费：律师认为承租方自2020年9月实际转租，月租6300元，但房屋2021年4月已过户第三方，李树军可主张的占有期间仅为2019年12月至2021年4月，且法院应结合转租收益、房屋位置酌情核定，而非按6500元/月全额计算。装修损失方面，承租方转租获利近四年八个月，协议无效双方均有过错，应自担。

法院经审理，采纳了冠领律师的代理意见，2026年7月，法院判决李树军返还陈宜、孙国栋租金20万元；陈宜、孙国栋支付李树军房屋占有使用费10.7万元；驳回李树军的百万诉求。两抵之后，委托人净回收9.3万元。

房屋租赁协议中若租金、租期明显背离市场，可能被认定无效，但无效不等于钱房两空。已付租金可依据法律返还，占有使用费按实际期间和房屋收益酌情结算。律师在本案里的作用，是替委托人把前案判决、公安结论、银行流水、过户时间点梳理成清晰的证据，让法院看见真相。（文中除冠领律师外，当事人名字均为化名）

撰稿人：霍雨菲

审稿人：张冠彬