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其他共有产权人不同意售房还能过户吗?冠领律师详解合同帮助委托人胜诉

2022-10-31 17:05:52    文章来源:北京冠领律师事务所 字体: [ ]

二手房交易,要涉及到一系列繁琐的操作,比新房买卖要复杂很多。同时,二手房交易的风险不止存在于签约、贷款等环节,确认产权关系是一个很容易被忽略的细节。近日,北京冠领律师事务所代理一起北京市房屋买卖合同纠纷案胜诉。当事人起初认为胜诉的可能性很小,但在冠领律师的不懈努力下,法院最终判决驳回对方的全部诉讼请求。 

2011年,李达想要购买张明的房屋,二人签订了《房屋买卖合同书》。在签署房屋买卖合同前,李达就知道该房屋存在除张明以外的其他共有产权人,但并没有要求停止交易。二人约定,李达先支付订金28万元。在张明成为该房屋唯一产权所有人之后,或者取得该房屋其他所有共有权人的同意售房声明后,另行约定剩余房款的交付方式。

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2013年,张明的妻子张雨洁、以及该房屋的其他共有产权人多次以诉讼的方式明确提出反对意见。2022年,李达起诉张明、张雨洁,要求继续履行合同进行房屋过户。

张明、张雨洁没有办法,只得委托冠领律师作为诉讼代理人,出庭应诉。北京冠领律师事务所接受委托后,由范煌生律师和全志凯律师联手代理。在与当事人详细沟通后,范律师和全律师作出了应诉方案。 

庭审过程中,李达认为张明不履行合同,侵犯其合法权益。诉请继续履行合同,要求张明将案涉房屋过户给自己。

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针对李达的主张,冠领律师提出:

第一,原告李达在签署合同时,已经知晓案涉房屋存在其他共有产权人,且其他共有人未同意出售该房屋。合同中明确约定了过户条件为合同签署2年内张明成为唯一产权人或取得其他共有产权人同意。现其他共有人不同意张明的售房行为,房屋过户条件未成就,无法履行案涉合同。

第二,处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,但是共有人之间另有约定的除外。张明与李达签订的《房屋买卖合同》未取得其他共有权人同意,且其他共有权人事后均以诉讼的方式明确提出反对意见。张明的个人份额仅占27.5%,即便加上张玉洁的份额亦不足三分之二。

第三,合同有效不等于物权变动。本案中,虽签订《房屋买卖合同》,但张明的妻子和其他共有人不配合过户,买房依然无法获得房屋产权。合同虽然有效,但只在买卖双方之间有约束力,其他共有产权人没有配合过户的义务。 

基于以上3点,李达的诉讼请求缺乏法律依据,故应予以驳回。最终,法院认可了冠领律师的意见,判决:驳回原告李达的全部诉讼请求。(文中人物除代理律师外均为化名)

撰稿人:王子琪  

审核人:张冠彬


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