欲变更公房承租人却被拒，冠领律师谈判有方成功实现委托人诉求

　　走出物业大门，李桂香忍不住叹气，又是一次无功而返，她心中无奈，想要变更公房承租人怎么就这么难？

　　李桂香的父亲生前名下有一套单位分配的公房，位于上海市浦东新区，父亲去世后，她便准备向物业申请将该房屋的承租人变更为自己。考虑到两个哥哥早已将户口迁出，目前该房屋的户口上只有自己和父亲两人，李桂香以为此事的办理应当非常顺利。谁料当她把相关材料提交给物业工作人员时，对方却要求李桂香必须提供她两个哥哥同意变更的书面材料。

　　李桂香只好去找哥哥协商，不料两个哥哥坚决不同意此事，她多番劝说依旧无果。

　　前有物业立场强硬，一定要她提供书面材料，后有兄长态度冷漠，拒不同意协助变更，李桂香夹在其中，着实进退两难。

　　无奈之下，李桂香找到了北京冠领（上海）律师事务所寻求帮助，律所在对案件进行初步研判后，委派了办案经验丰富的王文军律师和李今律师代理本案。

　　接手案件后，冠领律师当即对委托人的基本情况进行了解，确认了案涉公有住房的户口情况。冠领律师分析：委托人符合法律规定的变更公房承租人的条件，本案关键便在于说服物业。

　　经过对类案的大量检索，冠领律师统计了实务中公房承租人的变更情况，并就本案展开了案例讨论，形成了详细代理方案。

　　冠领律师准备先与物业工作人员进行初步协商，试探其态度。在此基础上，冠领律师制定了“三步”谈判方案：

　　第一步：把握法规细节，争取谈判优势。

　　根据上海市关于公有居住房屋变更租赁户名的相关规定，承租人死亡，其生前在本处有本市常住户口的共同居住人协商一致即可变更公房承租人。“共同居住人”需满足在承租房屋处实际居住生活连续一年以上、本市无其他住房或有其他住房但住房困难两个条件。但承租人、共同居住人在本处结婚的配偶、在本处出生的子女，且在本处实际居住的，可以不受实际居住生活连续一年以上以及他处住房条件的限制。

　　物业认为委托人的哥哥也曾在此处居住，也可认定为共同居住人，因此不同意直接为委托人办理变更。

　　对此，冠领律师指出，本房屋的承租人与委托人系父女关系，其去世前长期由委托人照料，且委托人并无其他住房，完全符合认定“共同居住人”的限制条件。同时，冠领律师多次强调委托人的两位哥哥已将户口迁出，委托人却始终与父亲在同一户口，以此为委托人争取更多谈判砝码。

　　第二步：告知工作人员委托人生活困难且并无其他住房，因为此事耗费大量心神常常失眠的实际情况，获得工作人员的共情和理解。

　　第三步：通过主动询问工作人员过往类案的处理方式，冠领律师了解到，只要相关材料被受理，大概率可以变更成功。据此，冠领律师调整了谈判重点，争取让工作人员受理委托人的材料。

　　一番谈判后，冠领律师敏锐察觉到物业工作人员的态度有所软化，随即全面梳理案件材料，乘胜追击。经过两次谈判，终于成功让物业做出让步，同意受理委托人的相关材料，为其办理公房承租人变更。

　　在实际生活中，人们往往会因为缺乏谈判技巧，而导致一些事项的办理过程久拖不决。在本案中，冠领律师通过娴熟的谈判技巧，两次谈判即达成委托人诉求，委托人对这一结果也非常满意，特送锦旗以示感谢。（文中当事人均为化名）

　　撰稿人：王萌

　　审稿人：段光平