什么是“居住权”？生前承诺他人可以免费居住房屋有效吗？

　　“你父亲生前说了，我照顾他至过世，房子我可以住三年。”小孟跟刘骞说。“我不知道这件事，而且我父亲留有公证遗嘱，将房子留给我了！”刘骞笃定地说。两人争得面红耳赤，到底是怎么回事呢？

　　原来，刘骞在外地工作，他的父亲老刘曾留有公证遗嘱，将房子留给刘骞。不过，老刘又与小孟达成协议，约定由小孟照顾其过世，小孟可以无条件在案涉房屋内居住三年。协议书上老刘、小孟分别签字，并对设立的居住权到不动产权属登记机关进行了登记。

　　老刘去世后，房屋的所有权变更到刘骞名下，不久后，小孟就收到了刘骞要求他搬出房屋的通知，这便出现了文章开头争吵的画面。因两人协商未果，刘骞便诉至法院，要求小孟搬出房屋并支付占有使用费。

　　我国《民法典》第366条规定，居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

　　第367条规定，设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。

　　第368条规定，居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

　　法院审理认为：

　　首先，案涉居住权协议是双方的真实意思表示，老刘作为房屋的所有权人，既有权利立遗嘱确定房屋由刘骞继承，也有权利设立居住权。案涉协议既不存在被欺诈、胁迫的情形，也不存在协议内容违背公序良俗的情形；

　　另外，双方签订书面协议后，又前往房屋不动产登记机关办理了居住权登记手续。所以该房屋产权变更登记不会影响小孟对房屋享有的三年居住权。

　　前几日，父亲要求女儿为其设立居住权的词条登上了热搜榜。父亲在女儿婚前为她买了房子，并登记到女儿名下。老伴去世后，该父亲重组家庭并卖掉自己的房子，要求女儿为其设立居住权。女儿认为父亲是想夺回房产，遂拒绝了父亲的请求。该父亲多次前去女儿居住小区和工作单位闹事，均未奏效，无奈起诉至法院。

　　《民法典》规定，居住权是房屋的所有权人针对自然人设定的一项权利，需要双方同意。设定居住权应当以书面的形式订立居住权合同，向登记机构进行登记。该父亲主张居住权缺乏事实和法律依据，法院最终驳回了他的起诉。

　　居住权作为《民法典》物权编新增的用益物权的种类，具有用益性、独立性、不可转让性。综合以上两个案件，如果需要设立居住权，一定要去登记机构申请居住权登记。若居住权因居住期限届满或者居住权人死亡而消灭，记得向登记机关及时办理注销登记。（文中人物均为化名）

　　撰写人：杨佳钰

　　审核主编：段光平