6人购房近10年产权突遭转移，冠领律师论证程序违法助其撤销房屋产权登记

　　在内蒙古通辽市，冯楚铮（化名）站在一栋商业楼前，眉头紧锁。2008年9月，他与开发商负责人签订了房屋买卖协议，以被拖欠的82万余元水暖工程款，抵偿获得了该楼地下1层的2间商铺。他满心欢喜地将其装修成了小超市，铺货开张，并经营多年。

　　直到2017年，枫和公司（化名）凭借2010年取得的购房合同和房屋所有权证，将冯楚铮告上法庭，要求他立即停止占有使用该房屋，尽快完成腾退。

　　与冯楚铮存在同样遭遇的，还有另外5人。他们分别通过全款购入、房屋互换和以房抵债等方式，在2008年至2012年间，陆续获得了这栋商业楼的不同房屋。6人在得知自己被告后，第一反应皆是难以置信，他们实在想不明白，自己的房子为何会登记在枫和公司名下？

　　此案后续虽因涉及刑事犯罪被中止审理，但冯楚铮等6人为维护自身权益，先后向法院提起民事诉讼，要求确认相关房屋协议的有效性、撤销开发商与枫和公司之间的购房合同。但由于“行政登记未撤销”“产权基础不明确”等原因，问题未能从根本上得到解决。

　　2024年初夏，一次偶然的机会，冯楚铮在网上了解到北京冠领律师事务所在处理相关纠纷方面具备丰富经验。经过商讨，6人决定一同委托该律所。律所接案后，随即委派律师李志卓、王彪代理此案。

　　听完冯楚铮等6人的陈述并审阅完相关房屋协议后，律师一针见血地指出，此前民事维权受挫，关键在于枫和公司手中的“房屋所有权证”形成了权利表象，而本案的突破口，在于颁发这个权证的行政行为本身是否合法。

　　确定办案思路后，律师逐页比对登记档案与冯楚铮等6人的实际占有经营证据，多次实地走访小区，查看商铺经营状况，指导他们补充完善签订协议的沟通记录，并前往相关部门调取案涉房屋的竣工信息证明等关键文件。

　　经核查在案材料，律师分析认为，该登记行为存在重大程序瑕疵：其一，案涉房屋长期未经竣工验收，依法不具备登记前提；其二，登记机关跳过必备的“初始登记”环节，直接办理“转移登记”，严重违反《房屋登记办法》规定的法定流程。随后，律师分别代理6人提起行政诉讼，请求登记机关撤销案涉房屋的违法行政登记。

　　庭审辩论环节，各方展开激烈争论。登记机关坚称，当年登记材料齐全，转移登记依法无需提供竣工证明，故其不存在程序疏漏。作为第三人的枫和公司则质疑冯楚铮等6人的主体资格与起诉期限。

　　面对被告和第三人的前后夹攻，冠领律师逐一予以精准的反驳：首先，依据《建筑法》相关规定，案涉房屋未经竣工验收，依法不得办理登记，登记机关将“初始登记”与“转移登记”程序倒置，明显违法。其次，我方提交的证据充分证明，我方一直长期合理占有并使用案涉房屋，与该登记行为具有直接利害关系，主体适格。最后，由于案涉房屋所有权证存在“一证多房”的复杂情况，且登记机关未能举证曾将登记内容告知我方，我方无从准确知晓登记行为的存在，故未超出起诉期限。

　　律师的代理意见逻辑清晰，引据充分，获得了法院的充分认可。2025年6月，内蒙古自治区通辽市某人民法院陆续作出6份判决，确认案涉行政登记程序违法，并逐一撤销了涉及冯楚铮等6人的房屋产权登记。

　　尽管因案涉房屋尚未竣工验收，冯楚铮等6人目前还无法直接办理房屋所有权变更登记，但横亘在他们面前的最大障碍——那份非法的权属证明已被清除。结案后，他们特地为办案律师送来锦旗以表感谢。

　　这6场诉讼不仅是个体的胜利，更清晰地划定了行政权力行使的边界，昭示了任何权利的确认都必须建立在严格遵循法律程序的基础之上，程序违法，则权利无根。

　　撰稿人：许少清

　　审稿人：张冠彬

　　稿件类型：原创B