二十年前宅基地“买卖”协议起纠纷，冠领律师力证协议无效为农户守住家宅

　　在江苏苏州某个村落，一栋老宅默默伫立了半个多世纪。2002年，为支持当地学校扩建，户主吴广胜（化名）在村委会协调下，与学校签下一纸协议。学校支付15.5万元补偿款，吴广胜一家则需在2003年底前搬离老宅。协议还写明，逾期不搬需按月支付租金。吴家人收了钱，也在村里另一处获批宅基地上建起新房，办了产权证，全家户口都已迁出。但学校的扩建并未立刻推进，也迟迟没有对老宅进行拆除，吴家人便将老宅出租给外来务工者居住。

　　时光荏苒，二十年过去了，学校扩建项目似乎早已停滞，那片土地也未见动工。直到2025年夏天，一纸诉状打破了平静。学校将吴家祖孙三代五口人全部告上法庭。学校提出三项诉求：确认老宅基地使用权归学校；要求吴家立即搬离；支付自2004年1月起长达二十一年的“租金”，这是一笔令人咋舌的巨额款项。

　　面对这突如其来的官司和沉重的索赔压力，吴家五口备感无助与费解。他们不明白，当年白纸黑字约好“土地置换”，自家已在别处安家，为何学校时隔二十多年才来主张权利，而且一开口就要天价“租金”？在亲人的介绍下，他们共同委托了北京冠领律师事务所代理应诉，律师冯天骏、实习律师班文辉受律所指派代理本案。

　　冠领律师介入后，仔细梳理了这份跨越二十年的陈年旧约。律师发现，学校的诉请看似依据充分，但实则存在多个根本性的法律漏洞。法庭上，冠领律师团队构建了清晰有力的辩护体系。

　　首先，律师指出学校的主张早已“过期”。根据相关法律规定，主张权利的诉讼时效一般为三年。协议约定搬离截止日是2003年底，学校若主张权利，应在2006年底前提出。但学校未能提供任何证据证明在此后近二十年间曾向吴家催告。因此，学校关于返还房屋及2022年之前租金的主张，已超过法定时效。

　　其次，冠领律师深入剖析协议本质，指出协议的“履行不能”与“违法性”。律师向法庭阐明，农村宅基地使用权具有特殊属性，依法不得转让给本集体经济组织以外的单位。学校作为教育机构，并非村集体成员，其通过协议受让宅基地的行为，本身违反了法律强制性规定。因此，这份协议从签订之日起就应属无效。既然基础合同无效，那么基于该合同产生的后续权利主张自然失去了依据。

　　再者，律师指出，即使协议有效，学校自身也存在根本违约。协议中约定，学校方负有“填土”“通水电”等义务，但这些义务并未得到充分履行。原告未能完全履行自身合同义务，却反过来要求被告承担全部责任，有失公允。

　　冠领律师的论述层层递进，法院经审理，采纳了冠领律师的代理意见，认定案涉宅基地转让协议，违反了土地管理法强制性规定，应属无效合同，没有法律约束力。2025年11月26日，法院作出判决，驳回学校的全部诉讼请求。案件受理费由学校自行承担。

　　本案中，冠领律师面对时间久远的合同纠纷，直指“合同效力”和“诉讼时效”两个根本问题，用扎实法律论证为委托人筑牢防线，最终赢得完胜。此案也再次明确，农村宅基地流转必须严守法律红线，任何试图以协议形式规避法律的行为，都无法获得司法认可。

　　撰稿人：霍雨菲

　　审稿人：张冠彬

　　文章类型：原创B