冠领律师代理分家析产、继承纠纷案，助委托人获19间房屋所有权

2025年初，北京朝阳区一个占地不小的院落里，6间北房、6间南房、5间西厢房和2间东耳房错落有致。40岁的乔贺站在院中，满脸愁容地看着那已经有些陈旧的砖墙，心里像堵了一块巨石。

事情的起因还要追溯到1997年。当时，乔贺的曾祖母因分家，分得了这处北院落。1998年，因为院里的老房屋年久失修，在曾祖母的同意下，乔贺的父母将老房推倒，翻建成了6间北房和1间东耳房。父亲去世后，乔贺的母亲继续出资，于2005年在院内翻建了5间西厢房。

2008年，奶奶出具了一份《房产移赠》协议，明确将院内的正房6间、东耳房1间、西厢房5间赠与乔贺，两位姑姑均签字同意。2009年，母亲又陆续出资加盖了1间东耳房和6间南房，此后的十几年间也持续出钱修缮维护院落。

本以为就此尘埃落定，可多年后奶奶患上阿尔茨海默症，丧失民事行为能力后，二姑姑乔虹突然反悔，主张房屋依托祖辈宅基地修建，乔贺不能独自占有全部房屋。双方沟通数次后，乔贺来到北京冠领律师事务所寻求帮助，律所经研判指派了经验丰富的贾徽茵律师代理本案。

接受委托后，律师梳理案情后深知本案难点在于亲属关系繁杂、涉及好几辈的继承法律关系、建房时间跨度大，对方以无宅基地权属为由否定乔贺的房屋权利。

律师分成三步取证：第一，调取相关证明，理清法定继承顺序，确认案涉房屋出资建造主体；第二，收集当年《房产移赠》原件，核实两位姑姑签字同意赠与的客观事实；第三，整理多年建房、修缮出资相关佐证，清晰划分每一间房屋的物权归属。

同时，律师针对乔虹提出的“宅基地归属抗辩”准备专门说理材料，区分宅基地使用权与地上房屋所有权，明确合法建造房屋的物权归属规则，提前夯实诉讼逻辑。随后律师代理委托人向北京市朝阳区人民法院提起分家析产、继承纠纷之诉，请求法院判令案涉院落内全部房屋归乔贺所有。

庭审过程中，被告乔虹坚持以宅基地属于祖产为由，不同意房屋全部归乔贺，而另一姑姑虽不主张现有房屋，但保留后续拆迁诉求。律师依次提交证据，分层次发表代理意见：

首先，全部房屋由原告父母先后全额出资建造，依据《物权法》，合法建造完成即取得房屋物权，宅基地使用权与房屋所有权相互独立，无宅基地使用权不能作为否定乔贺合法物权的依据；

其次，原告父亲去世后，其名下房屋份额由母亲、奶奶、乔贺三人法定继承，奶奶已书面将继承份额赠与乔贺，母亲也明确将自身全部房屋份额无偿赠与乔贺，两份赠与均系权利人真实意思表示，其余亲属签字确认，不存在无效情形；

最后，案涉房屋系乔贺父母合法建造，宅基地使用权仅能作为建房资格的依据，不能直接否定地上房屋的物权归属。

北京市朝阳区人民法院经审理，采纳了冠领律师的代理意见。2026年5月29日，法院作出判决：案涉院落内北房6间、南房6间、西厢房5间、东耳房2间全部归原告乔贺所有。

拿到胜诉判决书后，乔贺心中的大石落了地，特意来到冠领律所赠送锦旗，向承办律师表达谢意。

本案通过区分宅基地使用权与地上房屋所有权，明确“谁出资、谁建造、谁享有物权”的裁判逻辑，为类似纠纷提供了可参照的司法路径。尤其在缺乏产权登记的情况下，法院认可合法建造行为直接产生物权，并尊重家庭内部多年形成的财产处分合意，体现了对实质公平与意思自治的尊重。（除办案律师外，文中人物均为化名）

撰稿人：杜璐璐

审稿人：董振杰