购买的二手房抵押未解除，冠领律师帮委托人要回定金和服务费

　　“律师您好，我购买的二手房上有抵押，现在我想解除合同，对方反咬我违约，要支付违约金，我该怎么办？”2022年初，生活在北京市的张先生来到北京冠领律师事务所，向律师讲述了他遇到的困难。“我现在就想把定金要回来。”张先生一再向律师表达诉求，“可现在对方连谈都不愿意跟我谈。”

　　2021年8月，张先生通过中介公司与赵先生签订了一份《北京市存量房屋买卖合同》，载明赵先生出售给张先生一处位于北京市昌平区的房屋，成交价格为400万元。因该房屋已设定抵押，双方约定赵先生最迟应于2021年12月31日前办理完毕解除抵押登记手续。后又通过签订《补充协议》约定了付款方式及违约责任等事项。

　　合同签订以后，张先生分两次向赵先生支付定金共计10万元，并向中介公司支付居间代理费及房屋交易保障服务费共计10万元。

　　后张先生发现房屋一直未解除抵押，便联系赵先生想要解除房屋买卖合同，但赵先生不同意解除，反而指责张先生违约，并要求他支付违约金。

　　张先生多次沟通未见成效后，只得选择走法律途径来维护合法利益，他来到北京冠领律师事务所，希望能得到律师的帮助。律所经过研判后接受了委托，并委派在合同法律领域经验丰富的张莹律师承办此案。

　　冠领律师仔细分析合同内容后，立即进行调查取证，查询该房屋的抵押情况并对证据进行收集保存。一切准备就绪后，冠领律师代理委托人向法院提起诉讼，请求法院判决解除《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，要求赵先生退还定金并赔偿损失。

　　为了尽早实现委托人诉求，冠领律师积极促成双方诉前调解，但在调解庭上，赵先生表示坚决不同意退还定金，并且叫嚣“即便胜诉，你们也一分钱都拿不到。”张先生十分愤怒，但冠领律师却敏锐地察觉到赵先生有可能要转移财产，所以才敢如此嚣张。

　　冠领律师果断向法院提出财产保全申请，对赵先生名下房产进行查封，既是防止张先生合法利益受损，也是保障法院判决能够顺利执行。出售房屋受到限制，这对急于套现的赵先生来说无疑极为不利。

　　冠领律师趁热打铁，收集了许多和本案情形类似的法院判决书，通过调解庭交给赵先生，表示如果一定要经过法院审理作出判决，赵先生除退还定金外，还有可能要承担违约责任。

　　经过冠领律师几次沟通、谈判，赵先生最终同意退还定金，中介公司同意全额退还张先生支付的服务费。为避免赵先生及中介公司不按约定退还价款，冠领律师陪同张先生与对方签订《解约协议书》，帮助张先生确定解约协议的条款。协议签订后，张先生陆续收到赵先生与中介公司的退款，案件至此得以圆满解决，冠领律师以高超的专业水平和灵活的诉讼策略帮助委托人了结心事，赢得委托人的高度认可。（文中除代理律师外人物及公司均为化名）

　　撰稿人：谷楠

　　审稿人：段光平