冠领律师代理上海静安排除妨害纠纷案胜诉

上海的深秋，凉意渐浓。静安区的街边，有一套老式住宅楼，这套市值千万的房产，属于一位远在国外的华人王福维，如今却正经历着一场长达数年的“鸠占鹊巢”风波。

故事要从2008年说起。当时，王福维委托国内亲戚李华代为管理房屋，经中介出租给了张娟。起初一切正常，张娟按时支付租金，还多次续租。直至2024年4月，李华发现租金断缴数月、张娟失联不见，上门查看时才惊觉房屋早已易主林轩夫妇称他们已于多年前向张娟“购买”此房，并支付了265万元。

见状，李华立即报了警。经过一番调查，真相逐渐浮出水面：张娟实为诈骗犯，以类似手法作案数十起，已被刑事拘留。

面对这一局面，王福维希望林轩夫妇能够尽快搬离，归还房屋。但林轩夫妇也十分冤枉，他们自2011年入住以来，一直以为自己是合法购房，甚至还投入不少资金将房屋装修一新。直到真房东出现，才意识到自己也是受害者。

一方是产权人的合法权益，一方是善意第三人的现实困境，案件就这样陷入了僵局。无奈，王福维决定向北京冠领（上海）律师事务所寻求帮助。律所经过研判接受委托，委派律师姜艳芳代理此案。

介入案件后，冠领律师耐心倾听了王福维的诉求，并告诉他此类案件并不罕见，许多海外业主因距离遥远、信息滞后，房产被非法处置后面临维权困境。不过，虽然林轩夫妇同为受害人，但房屋所有权仍属王福维所有，况且他们没有办理过户，因此必须依法返还。随后，律师迅速梳理产权证明、租赁合同、报警记录等证据，代理王福维向法院提起诉讼。

庭审过程中，冠领律师条分缕析，层层递进指出：第一，张娟作为承租人，其售房行为严重违反了《房屋租赁合同》约定，王福维有权据此向张娟主张欠付的租金及相关权利。第二，依据《民法典》第311条，林轩夫妇虽实际居住多年，但因未办理产权过户登记，不构成善意取得，依法不取得房屋所有权；那么根据《民法典》第235条，王福维作为所有权人有权要求无权占有人林轩夫妇返还房屋。

为了尽快解决纠纷，律师并未止步于法庭辩论，更积极推动调解。庭下，律师耐心向林轩夫妇释明法理，表示体谅他们的实际处境，也耐心告知他们应该根据合同相对性原则，在承担腾退房屋义务后，向张娟追讨购房款、装修损失等经济损失，以实现权利救济。

2024年10月，双方在静安区法院达成调解：林轩夫妇同意限期搬离房屋。

2025年3月底，林轩夫妇如期搬离，房屋终于重回王福维名下。此案也提醒大家，无论是出租房屋还是购买房产，都应保持审慎。业主在选择租客和中介时需加强审核，买家购房时务必核实产权信息、完成过户登记，避免落入类似陷阱。一旦发生纠纷，建议及时寻求专业法律帮助。（除冠领律师外，文中人物均为化名）

撰稿人：陈雨欣

审核主编：张冠彬