支付认筹金后才知无购房资格，冠领律师以公平原则帮委托人减少10万损失

　　2022年6月，武汉的付鹏在销售人员的热情推介下，看中了碧天公司开发的一处房产。6月24日晚，他爽快地通过手机银行，向该公司转账30万元，收款事由写着“认筹金”。几天后，他签署了《认购书》，迷迷糊糊地勾选了“按揭贷款”的付款方式，并额外支付了1000元阳台优化改造款。

　　然而，签约的兴奋很快被现实的冷水浇灭。付鹏在支付定金后，才开始仔细研究武汉当时的房地产限购限贷政策。他发现，以其家庭名下已有的房产数量，在中心城区购买第三套住房按规定只能全款支付，无法办理按揭贷款。1300多万的全款，远超他的支付能力。他陷入了两难：若去签约，无法贷款，无力支付；若不去，30万“认筹金”可能被当成定金要不回来。在焦虑与犹豫中，他选择了沉默。

　　开发商的《催告函》一封接一封，他均未回应。2022年12月26日，他等来了一纸《裁定函》：因他逾期未办理签约及付款手续，认购书解除，30万定金不予退还，房屋转售他人。近三年的沟通无果后，付鹏最终决定诉诸法律，并委托北京冠领（武汉）律师事务所指派的周凡律师代理自己要回这笔钱。

　　接手案件后，冠领律师迅速研判本案的复杂性与挑战性发现：表面上，付鹏确实未按《认购书》约定时间签约，违反了预约合同义务，依据定金罚则似乎理亏。但深入分析，开发商提供的《认购书》作为典型的格式合同，其单方权利设置、关键信息缺失以及是否尽到合理提示和说明义务，极可能是本案逆转的突破口。依据上述办案思路，冠领律师整理相关证据以及法律法规，代理付鹏向法院提起了预约合同纠纷之诉。

　　法庭上，碧天公司辩称：

　　《认购书》是双方真实意思表示，内容公平合法，并非格式合同；公司已通过公布合同文本、要求付鹏手抄《签约须知》等方式履行了告知义务；付鹏自身未尽了解政策的责任，且无正当理由拒绝签约，构成根本违约，依据定金罚则，碧天公司有权没收30万元定金。

　　冠领律师反驳：

　　首先，《认购书》是开发商单方提供的格式合同，其中大量条款仅规定了付鹏的违约责任和定金没收情形，赋予了碧天公司单方解除权，却未对等地约定碧天公司违约的责任。特别是将购房资格瑕疵的全部责任和风险强加于付鹏，免除了其作为专业机构应尽的审查和告知义务，涉嫌违反公平原则。

　　其次，结合当时武汉“认房又认贷”的限购政策，付鹏家庭情况已明确属于“第三套限贷”范畴。开发商作为专业房地产销售方，理应比普通购房者更熟悉并负有主动核查、告知相关政策的义务。然而，在签约过程中，开发商未进行任何资格预审，也未就限贷政策进行明确提示，反而直接约定“按揭贷款”，客观上诱导了付鹏做出错误判断，是导致后续合同无法履行的首要原因。根据《民法典》及相关司法解释，这属于“非因一方原因”导致合同未能订立的情形，完全适用定金罚则显失公平。因此，应当根据双方的过错程度，判定碧天公司返还部分定金。

　　最终，审理法院采纳了冠领律师的代理意见，根据各方过错判决碧天公司返还付鹏10万定金及阳台优化改造款1000元。（除办案律师外，文中人物和公司名称均为化名）

　　撰写人：杨佳钰

　　审核主编：张冠彬

　　稿件类型：原创B