外村人“购”农房陷“租赁”困局，冠领律师界定交易本质助其全身而退

　　李女士是四川内江人，一直想在离成都市区近点的地方置办一处养老之所。2024年10月25日，经中介牵线，她与成都郊区曹家村的曹力一家谈妥了房屋交易。双方签了三份合同（包括一份补充协议），曹力的儿子因在外务工无法到场，还专门出具了一份《家庭成员内部决议证明》，载明“同意将农房及宅基地对外转让”。李女士满心欢喜，当日便足额付清20.2万元购房款，曹力也将房屋产权证书、土地使用权证书悉数交付。因对方拖延交房，直到2025年2月，李女士才如愿以偿地住进了自己的小院。

　　本以为能顺利开启田园生活，可没过多久，李女士从朋友那里得知：农村宅基地归集体所有，严禁向本集体经济组织以外的人员出售。而李女士的户籍在内江，她并非案涉房屋所在集体经济组织成员，所以这次买卖存在法律风险。期待化为焦虑，她担心这份“买卖”不受法律保护，于是来到北京冠领（成都）律师事务所询问相关事宜，律所指派蒋春婷律师为其提供法律服务。

　　接待室里，李女士把三份合同、决议等交给律师，并讲述了事情的始末。她坦言自己不了解农村宅基地流转的法律规定，全程都听信中介的安排，中介说合同都是通用版本、不会存在风险，她就直接签字了。

　　律师仔细翻阅了这些文件，很快发现了问题：第一份合同中明确使用“永久转让”“全部转让费”“无时间期限”等措辞；第二份合同却写着“支付第一轮20年使用权流转费10万元，同时支付下一轮20年使用权预付款10.2万元”等条款；第三份补充协议又承诺“第二轮租赁期届满后，甲方（曹力一家）同意将房屋无偿交予乙方（李女士）继续使用”，还约定若遇拆迁，所获得的安置房或其他财产归李女士所有。看似不一致的合同内容，但结合家庭决议中“对外转让”的表述，足以揭示这场交易的本质并非表面所呈现的“租赁”，而是实实在在的“买卖”。

　　然而，根据法律规定，农村房屋所有权转让，宅基地使用权随之转让，但禁止向宅基地所在农村集体经济组织成员以外的主体转让。李女士明显不满足“购房”的户籍条件。律师据此判断，合同因违反法律强制性规定而无效，遂建议李女士尽快通过诉讼确认，以免损失扩大。

　　2025年9月，冠领律师接受李女士委托，代理其向法院提起诉讼，主张确认合同无效并要求曹力一家返还已付款项。

　　庭审中，曹力一家极力否认买卖关系，坚称双方仅为房屋租赁，还以李女士单方违约为由，要求其承担违约金，另支付房屋租金2万元及维修费、精神损失费等9万元。律师依法驳斥：其一，合同条款、款项支付模式、决议内容相互印证，足以认定双方的真实意思表示是买卖，而非租赁；其二，跨集体买卖农房违反法律强制性规定，合同自始无效，违约金主张于法无据；其三，李女士实际占用房屋时间不足一年，且案涉房屋地处农村，年租金合理标准约5000元左右，被告主张2万元租金与事实不符；最后，被告未就维修费等费用提供支付凭证，相关诉求缺乏事实支撑，精神损失费亦无合法依据。

　　经审理，人民法院充分采纳冠领律师意见，于2025年12月作出判决：确认三份合同无效；曹力一家共同返还李女士房屋及宅基地流转费19.8万元（扣除李女士占用房屋期间的合理使用费4000元）。

　　农村房屋及宅基地因兼具居住保障与集体福利属性，法律对其流转设置了严格边界。冠领在此提醒：涉及农房买卖，切勿轻信中介口头承诺，务必提前进行专业咨询，明晰法律边界，审慎签订协议，以避免财产损失。（除冠领律师外，案涉村名、人员姓名均为化名）

　　撰稿人：朱晋依

　　审稿人：董振杰

　　文章类型：原创B