冠领律师代理广州租赁合同纠纷案胜诉

2023年9月的一个下午，广州阳光公寓内，江豪刚处理完租户报修的漏水问题，便马不停蹄联系维修人员检修电梯故障。这时，他又接到了李老板催缴房租的电话。接二连三的麻烦让江豪烦躁不已，而后续的房屋违建、押金难退等困境更让他追悔莫及本以为低价接手公寓经营权是捡了大便宜，实则却吃尽了暗亏。

一切要从2023年8月说起。江豪在网上看到阳光公寓的经营权转让信息，认为是个不错的投资机会，便与转让人刘腾签订《租赁房经营权转让合同》：江豪支付38万元转让费，承租该公寓204间房屋用于经营，租期至2026年1月。该公寓由刘腾向李老板租赁，刘腾已支付的40万元押金约定在租期届满后直接归江豪所有。同日，江豪与刘腾、李老板三方又签订了一份《租赁合同》，约定江豪租赁阳光公寓后，每月直接向李老板支付租金。

江豪接手后，发现公寓存在电梯故障、热水总机损坏、房屋漏水等安全隐患，被迫承担了大量维修费用。此外，刘腾曾书面说明阳光公寓租金已缴至2023年9月14日，但实际并未足额支付。在李老板多次催促下，江豪还额外垫付了2023年9月1日至14日的房屋占用费10万余元。

这一切让江豪心力交瘁，然而不久后，更令人意外的消息接踵而至。经有关部门查实，案涉公寓未办理任何规划报建、验收及权属登记，属于违法建筑。江豪为此于2024年12月与李老板签订《协议书》，确认终止合同履行并将公寓退还李老板。但关于押金，李老板却拒绝返还，称其仅与刘腾签订押金合同，对刘腾与江豪的押金转让事宜不知情。

为挽回损失，江豪委托到北京冠领（广州）律师事务所，律所指派律师曾柏霖代理此案。

面对复杂的多重租赁关系，冠领律师仔细研究案涉合同，梳理后找到核心症结：阳光公寓系违法建筑，关于它的《租赁合同》无效。根据《民法典》规定，因无效民事法律行为取得的财产应当返还。

据此，律师开始收集合同、转账记录、说明文件等证据，证实两项关键事实，一是刘腾已将40万元押金债权转让给江豪；二是刘腾承诺支付租金至2023年9月14日却未履行，江豪实际垫付了占用费。随后，律师代理江豪将刘腾、李老板列为共同被告提起诉讼，要求李老板退还押金，同时要求刘腾支付房屋占用费。

法院受理后，律师进一步申请调取有关部门复函，确认案涉房屋属于违法建筑，固定了租赁合同无效的核心依据。

庭审中，冠领律师呈现完整证据链，细分每份合同的性质：虽然违法建筑导致《租赁合同》无效，但《租赁房经营权转让合同》的标的是经营权，其效力不受房屋是否取得建设规划许可证的影响，应属有效；《协议书》作为案涉合同的结算文件，亦属有效。因租赁合同无效，李老板应返还押金；而根据转让合同约定，刘腾同意40万元押金由李老板直接向江豪返还，各方均应履行该约定。另外，律师还结合刘腾出具的说明文件论证房屋占用费应由他承担。

法院审理后，充分采纳了冠领律师的代理意见，于2026年3月判决李老板向江豪退还租赁押金40万元，刘腾向江豪支付房屋占用费10万余元。

从最初满怀憧憬接手公寓，到后来深陷违建纠纷与三方争议的泥潭，江豪一度以为投入的资金会血本无归。而冠领律师在关键时刻理清了复杂的法律关系，精准抓住“违建导致租赁合同无效”这一突破口，让错综复杂的案件迎来转机，两笔大额押金与占用费终于有了着落。（文中除办案律师外，其他人名、地名均为化名）

撰稿人：郭滢

审稿人：张冠彬