冠领律师代理北京朝阳确认赠与协议无效纠纷案二审胜诉

2025年12月初的北京夜晚，喧嚣渐次褪去。当千家万户熄灯入眠，冠领律师的办公桌上电脑屏幕依旧亮着。屏幕上堆叠着多个文档界面，有法院的判决书、赠与协议复印件，还有不动产登记中心的《询问笔录》这些材料无不昭示着一桩错综复杂的房产赠与纠纷案，正亟待破局。

委托方是北京朝阳区的潘星（化名）及其年过九旬的母亲。2024年，潘星偶然发现，两年前父亲在不动产登记中心，通过签订赠与协议的方式，将登记在自己名下的房屋过户给了小妹一人。潘星对此感到诧异，全家人都清楚那套房屋是两位老人的夫妻共同财产，且默认的分配约定是父亲的份额归小妹，母亲的份额归潘星。

母亲身体不便后，与小妹的关系逐渐恶化，潘星便将母亲接至身边赡养。他万万没想到，父亲和小妹竟会在这段时间里私下办理了房屋过户手续。此后，潘星多次要求小妹返还房屋，却遭拒绝，父亲也声称小妹承担赡养义务，理当分得房产。

无奈之下，潘星诉至法院请求确认赠与协议无效。诉讼中，潘星父亲与小妹提交了两份证据：一份写在2014年CT报告单反面的手写家庭协议，以及一段关于房产分配的日常谈话录音。

手写协议内容简单，载明房屋赠与小女儿，文末有潘星父母签名。潘星曾申请对母亲的签名进行笔迹鉴定，但因母亲年近九旬、身体条件无法满足样本提取要求，鉴定无奈终止。

另一份谈话录音源自母亲与潘星外甥的日常闲聊，围绕房产归属展开。录音中老人表述反复、语意模糊，仅在末尾随口提及“给小女儿”。潘星始终认为，这段录音是刻意截取的片段，属于断章取义，无法代表老人真实意愿。

遗憾的是，一审法院未采信这一主张。结合手写协议与谈话录音，法院认定潘星母亲存在自愿赠与的意思表示，父女签署赠与协议办理过户未损害他人权益，无恶意串通情形，遂驳回确认《赠与协议》无效的诉求。

2025年底，潘星带着母亲找到北京冠领律师事务所，律所指派程薇律师代理上诉。接案后，律师第一时间投入阅卷，细致梳理一审案卷、证据链条与审判逻辑。律师反复研判后发现：手写协议虽写于2014年CT报告单反面，却无落款日期，无法证实签署时间与效力；谈话录音存在明显诱导性提问，老人语意反复模糊，不能作为认定赠与合意的有效依据。但要反驳一审判决逻辑，还需更有力的证据。

时至凌晨，律师毫无困意，开窗呼吸着冷空气，脑海里反复梳理案件细节。突然，不动产登记中心《询问笔录》的内容引起她的注意办理过户时，潘星父亲和小妹面对工作人员“该房产是否为夫妻共有财产”的询问，明确地谎称了“否”。

律师经综合分析认为，即便潘星母亲早年曾有赠与房产的初步意向，但在办理正式过户、签订备案《赠与协议》时，她既未签字确认，也未到场追认。本案绝不能仅凭早年模糊的意愿，就推定她认可此次赠与过户行为，一审法院对“恶意串通”的认定标准把握过高。

二被告刻意隐瞒房产共有属性、向登记机关作虚假陈述，主观恶意明确，已构成恶意串通损害第三人合法权益。根据《民法典》第154条规定，该民事法律行为依法应认定为无效。

整理完所有内容时，天边已泛起鱼肚白。律师脸上毫无熬夜的疲惫，唯有满腔昂扬的斗志。随后，律师着手收集证据，其中包括潘星小妹与母亲关系恶劣的生活相关证据，并代理潘星母亲正式提起上诉。诉讼中，冠领律师对一审法院的证据认定标准及法律适用问题提出质疑，并结合《询问笔录》印证的父女恶意串通行为，进一步阐述本案的核心争议点。

2026年1月，二审法院经审理采纳冠领律师的代理意见，判决撤销一审判决，确认二被告于2022年签订的《赠与协议》无效，并判令二人将房屋登记回潘星父亲名下。

潘星对案件结果非常满意，在案件结束后向冠领律师送来锦旗和感谢信。这起案件也提醒大家，在处理夫妻共有房产的赠与、过户时，共有人务必到场签字确认，留存清晰明确的意思表示文件；一旦遭遇权益被侵害，要及时委托专业律师介入梳理证据，找准案件突破口，通过法律途径维护自身权益。

撰稿人：姚晓婷

审核主编：张冠彬