租赁遇上拆迁，多份协议交织，冠领律师助承租人锁定动迁补偿利益

2017年4月，韩威与刘卫森达成租赁协议，约定由韩威接手位于上海的三栋房屋，改造为民宿出租，租期延续至房屋动迁之时。在韩威的经营下，民宿生意平稳运营，直到2024年初，拆迁的消息传来，这份长期租约迎来终止。

经协商，韩威与刘卫森签下《动迁补偿协议》，约定租赁合同终止，韩威需要配合清退民宿；同时刘卫森承诺，向韩威支付相当于三个月租金的动迁补偿。协议落笔，韩威本以为可以按约定完成交接，顺利拿到补偿。可清退工作远比预想繁琐，与多名次承租人（民宿租客）的沟通耗费了大量时间，导致他未能在协议写明的期限内完成清退要求。

刘卫森口头提出，如果不能按期清场，此前签署的《动迁补偿协议》将作废，韩威未作回应。为尽快妥善处理多名次承租人搬离事宜，韩威委托他人代为参与谈判，先后与刘卫森、次承租人签署两份三方《房屋租赁合同终止协议》，约定由刘卫森直接向次承租人支付对应补偿，并写明签约之后相关各方不再主张权益。

房屋交接完毕，次承租人的补偿全部发放到位，属于韩威的动迁补偿却迟迟没有着落。韩威多次就此事联系刘卫森，但对方认为，签署三方终止协议即代表韩威已经放弃《动迁补偿协议》项下全部权利，两人之间已经清算了结。几番沟通没有进展，韩威内心十分焦虑，经人推荐，他来到北京冠领（上海）律师事务所，律所指派律师李茂生、实习律师史星雨代理此案。

接受委托后，律师团队通读案涉合同文本，细致梳理双方微信聊天记录等证据，迅速捕捉到本案突破口：两份三方终止协议的服务对象是次承租人，重点解决次承租人搬离赔付相关事宜，不能直接等同于韩威放弃刘卫森此前承诺的动迁补偿利益。律师把租赁合同、动迁补偿协议、微信聊天记录等整理成完整证据链后，代理韩威向法院提起诉讼，要求刘卫森按照约定支付动迁补偿款及资金占用利息。

庭审中，刘卫森坚称次承租人补偿结清，韩威已经签字确认不再主张任何权利，法庭应当驳回其诉求。

冠领律师则结合证据指出：首先，《动迁补偿协议》没有把“15天按期清退”设定为获取补偿的前置条件；其次，三方协议中的补偿义务指向次承租人，文本没有出现“韩威放弃三个月租金补偿”的表述；最后，双方微信聊天记录显示，在清退之后，刘卫森曾谈及向韩威支付一笔12万元的款项，该数额接近三个月租金总额，结合其他证据可推定为动迁补偿款，这同时表明补偿协议并未作废，应当单独履行。

2026年8月21日，法院审理后采纳冠领律师的意见，认定《动迁补偿协议》合法有效，三方终止协议不能推定韩威放弃补偿的权利，判决刘卫森向韩威支付动迁补偿款近12.5万元及相关资金占用利息。

本案中同时存在多份协议，容易混淆不同主体的权利边界。次承租人的赔付处理完毕，并不当然消灭出租人与原始承租人之间单独约定的补偿义务。书面协议是厘清各方权责的重要凭据，签署各类终止、结算文件时，应当仔细审阅条款，明确各方权利义务，避免因文本模糊造成自身财产受损。（除冠领律师外，其余人名均为化名）

撰稿人：朱晋依

审稿人：董振杰