老人居住11年房屋被控诉“恶意霸占”，冠领律师厘清权属助其保住住所

　　2025年9月的一个午后，七旬老人陈先生正在屋中小憩，一阵急促的敲门声将他惊醒。他打开门，看到了来自广州某村经济合作社的不速之客。他们纷纷指责陈先生恶意霸占房屋，还称若再不搬走，就“法庭上见”！陈先生没有过多争辩，因为这样的事已不是第一次发生，他感觉自己有理也难以说清。

　　次月，合作社果真提起了诉讼。陈先生不服，他身为股东和员工，在自己公司的房子里居住多年，怎么就成了霸占合作社的房屋呢？苦于没有充足证据，也不知从何辩解，陈先生对应诉之事忧心忡忡。后来，经过一番咨询了解，他决定委托北京冠领（广州）律师事务所代理应诉。律所指派律师马明宏承办此案。

　　冠领律师首先了解了双方纠纷的来龙去脉。2010年，该合作社与广州某开发商签订合作建房合同，约定由合作社提供土地、开发商出资，联合开发一个房产项目。项目于2014年竣工，由于属于小产权房，始终无法办理产权登记。

　　陈先生既是开发商的股东，也是公司派驻工地的留守员工。自项目建成后，他便一直居住在其中一栋房屋5层的一间套房里。2021年，合作社突然发难，称案涉房屋已在2017年通过补充协议归其所有，陈先生属于长期侵占。合作社甚至报了警，在上门“清退”未果后，于2025年10月将陈先生诉至法院，要求返还房屋。

　　冠领律师认为，本案的核心矛盾在于，合作社是否有资格主张返还房屋？律师指导陈先生收集了相关证据，经研究发现，开发商和经济合作社签订过多份协议，对房屋权属的约定频繁变动。

　　2017年8月的协议明确案涉第5层房屋归开发商，11月的补充协议又称该层房屋归合作社。次月，因开发商将价值2000多万元的地下车库抵押给合作社以担保1000多万元垫资，双方签订了水电施工协议。合作社随之出具《证明》，载明案涉第5层房屋权属归开发商所有，开发商有权自行处置。依据最后一份文件，陈先生有权居住在案涉房屋。律师据此制定了抗辩策略，随后出庭应诉。

　　庭审中，冠领律师依据多份协议指出，案涉房屋归属于开发商，陈先生作为股东和公司驻守员工，占有使用房屋具有合法性，并非恶意霸占，合作社主张返还缺乏事实依据。其次，开发商已于2018年进入破产程序，其全部资产包括案涉房屋的处分权，依法应由破产管理人行使。合作社从未向管理人申报过权利，便直接向占有人主张返还，在法律上属于跳过权利主体、径直追及，诉讼主体不适格。

　　最后，陈先生的住宿使用权基于劳动关系产生，属于生存性权益，且形成时间早于双方纠纷发生的时间，根据生存权优先于普通债权的原则，陈先生的合法占有使用权应获得优先保护。

　　法院审理认为，案涉项目未办理产权登记，合作社未举证证明其对案涉房屋享有合法权利，且案涉房屋自建成后一直由陈先生占有使用，应认定为开发商实际占有，故支持了冠领律师的观点，于2025年11月判决驳回合作社的全部诉讼请求。

　　一纸驳回判决，守住了老人的住所，表面上看是证据链的反击与诉讼技术的胜利，深层次而言却是一场关于权利边界的精准界定。拿到判决书那天，陈先生睡了个好觉，因为他知道，不会再有人随意敲他的门了。

　　撰稿人：郭滢

　　审稿人：董振杰

　　文章类型：原创B