老人以2100万元卖房后遇买家“变卦”，冠领律师助其获赔300万元违约金

　　2025年11月的一个下午，北京西城区的八旬老人孟先生收到了一份期盼已久的胜诉判决书，如释重负。他回想起两年前那个春天，自己满怀憧憬地签下卖房合同，本以为能顺利完成这笔2100万元的交易，却不想经历了一年多催款无果，甚至被反诉索赔666万余元的困境。那些面对巨额索赔时的焦虑和惶恐，在这一刻消失殆尽。

　　2023年3月，孟先生与张先生、中介公司签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定孟先生将北京市西城区的一套平房以2100万元的价格出售给张先生；房屋需办理国有土地使用权出让手续，由张先生承担土地出让金等全部交易税费；孟先生需配合完成房屋拆改、测绘等手续。为此，三方还签订了《委托代理协议》，明确由中介代办手续，张先生支付代办费、拆改费、测绘费等费用。

　　张先生随即支付了300万元定金，孟先生也依约履行义务。几个月后，就在一切平稳推进时，张先生却突然“变卦”，称房屋存在违建、孟先生隐瞒事实，故拒绝支付土地出让金和剩余购房款。

　　此时，房屋已完成拆改，1800万元的房款却收不回来了。经发函催告，张先生仍无动于衷，直接导致孟先生代缴了8.4万元滞纳金。以上种种让孟先生陷入焦虑，度过了无数个辗转难眠的夜晚。2025年4月，为了摆脱困境，孟先生向北京冠领律师事务所求助。律所经研判指派律师王一洁、陈允良代理此案。

　　冠领律师查阅了案涉合同、三方的微信聊天记录，引导孟先生回忆交易的细节。针对张先生所谓的“隐瞒事实”，律师认为，案涉合同签订时，孟先生已向张先生出示规划许可证、房产证等全部房屋资料，且合同中明确约定违建拆改费由张先生承担，张先生还实际支付了拆改费并委托施工队完成拆改，足以证明其对房屋情况早已知晓，所谓“隐瞒”纯属子虚乌有。

　　律师结合孟先生的诉求形成代理思路，协助其提起房屋买卖合同纠纷诉讼，要求解除合同，并向张先生索赔违约金、滞纳金等损失。令人意外的是，张先生不久后提起了反诉，要求孟先生双倍返还定金600万元并赔偿各项损失，总计666万余元。案件难度陡然增大，孟先生既气愤又焦虑。但冠领律师依然有条不紊地收集证据，多次开会制定应对策略，这让孟先生增添了不少信心。

　　庭审时，张先生坚持认为孟先生隐瞒房屋实际高度与规划不符的事实，构成欺诈，合同应予撤销。

　　对此，冠领律师出示了大量证据，论证张先生在签约前已充分了解房屋情况，拆改工作也是其委托完成的，不存在欺诈隐瞒。律师指出，张先生未按约定支付土地出让金，且在收到催告函后仍拒绝履行，违反了诚信原则和合同约定；此外，张先生拒不履行合同的真正原因是房屋市场价格波动，其自身无履行能力，却以违建为借口逃避责任，已构成根本违约。因此，张先生需赔偿孟先生的损失。

　　2025年11月，法院审理后支持了冠领律师的代理意见，判决案涉《北京市存量房屋买卖合同》于2025年4月解除；张先生向孟先生支付违约金300万元，以购房定金冲抵；张先生赔偿孟先生滞纳金8.4万元；驳回张先生的反诉请求。

　　这份判决不仅为孟先生避免了巨额违约金，还帮他挽回了损失。孟先生对此十分满意，次月，在家人的陪同下，他来到冠领律所赠送锦旗表达谢意。从催款无果时的焦虑不安，到收到胜诉判决时的如释重负，再到锦旗展开时的喜笑颜开，冠领律师凭借努力，让这位老人摆脱了交易纠纷的漩涡，重新寻回了生活的安宁。

　　撰稿人：郭滢

　　审稿人：段光平

　　文章类型：原创B