出资建房十六载拆迁款却被他人独占，冠领律师助男子拿回应得利益

2009年7月底，山西长治的建筑工人窦振民经人介绍结识了胡斌。胡斌名下有块宅基地，位置不错，却苦于资金紧张无力翻建，而窦振民正好攒了些辛苦钱。两人商量后达成一致：胡斌将一半宅基地卖给窦振民，窦振民自己出资建新房。随后，双方签下买卖协议。

此后三个月，窦振民几乎吃住都在工地。盛夏的日头毒辣，汗水浸透衣衫，他却干劲十足。可房屋终于完工时，胡斌竟然告知他“你不是本村人，不能在这里买房，我们的买卖无效”，并拒绝办理水电手续，窦振民因此无法住进盖好的西侧房间，只得在外租房。

2013年，迫于经济压力的窦振民第一次采取法律手段，他向法院提起诉讼，请求确认买卖协议有效。然而，因他并非村集体成员，法院认定协议无效。拿着判决书，窦振民满心不甘，却也只能暂时搁置此事。

时间一晃到了2025年，那片宅基地被划入拆迁范围。8月16日，胡斌瞒着窦振民，独自与相关组织签订了补偿安置协议。窦振民从朋友口中得知这个消息，十六年间的画面一幕幕涌上心头，那些汗水、期盼、被辜负的信任，化作他再次拿起法律武器的决心。

庭审中，窦振民主张享有二分之一拆迁补偿利益。但法院以房屋登记权利人并非窦振民、买卖协议已被确认无效为由，驳回了他的全部诉求。

他不服，于是带着一审判决书和保存了十几年的协议、票据等材料，来到北京冠领律师事务所，律所指派李敏、王婧两位律师为其提供法律服务。

全面研判后，律师认为一审判决存在两大误区：一是事实认定错误。忽视窦振民实际出资、建造房屋的核心事实，仅以其非“登记权利主体”便直接否定其实体权利；二是法律适用错误。混淆宅基地使用权与房屋所有权的关系，窦振民基于合法建造行为取得房屋所有权，该权利独立于宅基地使用权，即使合同无效，法律后果也应是相互返还或折价补偿，而非由胡斌独占拆迁利益。据此，律师代理窦振民提起上诉。

二审庭审中，胡斌坚称窦振民不是村集体成员，买卖协议无效，他对房屋不享有任何权利，拆迁补偿利益也与他无关。

冠领律师援引《民法典》相关条款进行反驳：合法建造属于事实行为，房屋所有权自建成时即设立，无需以登记为生效要件，窦振民作为建造人理应对地上建筑物享有合法权益。因买卖协议被认定无效，双方互负返还义务，即胡斌应返还房屋，窦振民应返还宅基地。现又因拆迁，房屋价值形态转化为拆迁补偿利益，故胡斌应将拆迁补偿利益中对应房屋价值的部分返还窦振民。此外，胡斌明知宅基地不得向外村人转让，却仍主动出售，违反诚实信用原则，存在重大过错；且其未出资却享受利益，这既不符合公平原则，也会纵容失信行为。

2026年5月25日，二审法院经审理，认定案涉房屋系胡斌提供宅基地、窦振民出资共同建设，为兼顾法律效果与社会效果，依法撤销一审判决，改判窦振民享有案涉拆迁补偿利益二分之一份额。

本案中，冠领律师没有局限于协议无效的既定结论，而是从房屋价值构成切入，结合诚信原则、公平原则层层论证，最终为委托人争取到应有的权益，诠释了权利与义务对等的法治内涵。（除冠领律师外，其余人员姓名均为化名）

撰稿人：朱晋依

审稿人：张冠彬