参与返租房屋项目赚差价却陷僵局，冠领律师调解斡旋助委托人追回17.3万

58岁的方年慈（化名）了解到某物业公司推出的租房项目，缴纳全部租金租下一处房屋后，物业公司会立即返租，每月返租租金高于最初缴纳的月租金，看起来是一项安稳的投资。于是在2020年10月，方念慈以23.3万元的总租金向物业公司租下了北京市通州区某大厦的一间房屋。双方签订《房屋租赁合同》和《补充协议》，约定租期10年，物业公司赠送两年，截止到2032年3月到期。而方念慈并未实际占有房屋，物业公司在当天便进行了房屋返租，双方在之后又签了一份《房屋租赁合同》和《补充协议》，明确约定方年慈把房转租回物业公司使用，物业公司每月向方年慈支付租金。

可这份看似稳妥的安排，很快露出了裂痕。2023年10月，物业公司开始以各种理由停付租金。方年慈多次上门催要、打电话发微信，对方要么推说“公司资金周转”，要么干脆不回。到2025年，物业公司拖欠的租金已有7万余元，而方年慈此前交付的租金还剩余13万余元未到租期，这位六旬老人既心疼积蓄，又怕租约一拖再拖到最后房钱两空。

在邻居指点下，方年慈来到北京冠领（朝阳区）律师事务所寻求帮助，杨中祥律师受律所指派代理此案。

冠领律师接案后，把前后两份合同和补充协议、转账记录摊在桌上逐条比对。律师很快发现一个棘手的问题：第一份租赁合同约定争议由北京仲裁委员会管辖，第二份转租合同约定由通州区法院管辖。两份合同紧密关联，若分开处理，方年慈不仅要跑两个机构，还要承担两次诉讼的费用，对方年慈来说是一笔不小的负担。

为了帮方年慈节省成本、简化程序，冠领律师多次与通州区法院沟通，阐明两份合同基于同一标的物、同一法律关系，合并审理更有利于查明事实、化解纠纷。经过反复协调，法院最终同意将两份合同纳入同一案件处理。

成功立案后，法院先后组织了三次开庭，前两次物业公司均未到庭，第三次才终于派员出席。庭审中，冠领律师向法庭阐明方年慈已依约交房、全额预缴租金，物业公司长期欠付构成根本违约，方年慈依法享有解除权。在法官主持下，律师与物业公司进行了多轮沟通，指出若进入判决程序，公司不仅面临全额退租付息、承担诉讼费，还可能因违约记录影响后续经营，不如在解除基础上一次性敲定返还数额、给一年宽限期履行。

2026年6月17日，经过多次协商，双方达成调解协议：两份《房屋租赁合同》及两份《补充协议》于当日解除；物业公司于2027年6月16日前一次性返还方年慈租金17.3万元。法院随后作出《民事调解书》确认。

从被欠租拖入合同僵局，到敲定17.3万元回款、尽管未能按照第二份租赁合同中约定的租金收回全部欠付租金，但冠领律师通过将两份约定管辖不同的合同并案处理的策略，成功为委托人省去了双倍的仲裁费用和漫长的程序奔波，并收回了大部分款项，实现了案件的高效解决。（文中当事人均为化名）

撰稿人：霍雨菲

审稿人：段光平