支付20万定金后发现限购无法买房，冠领律师从合同细节着手帮要回定金

　　胜诉公告：由北京冠领律师事务所周旭亮主任、任战敏执行主任督导，姚宇律师代理的上海宝山房屋买卖合同纠纷案，经上海市宝山区人民法院审理，作出《民事判决书》，判决原告（委托人）、被告签订的《上海市房地产买卖合同》解除，原告与房地产经纪公司签订的《房地产买卖（含居间）合同》解除，被告限期返还原告20万元。

　　因经济发展及人口流动情况的不同，我国多地实施房屋限购政策，购房人在购买房屋时，如被发现不满足购买房屋条件，将不予办理房产证。但在司法实践中存在这样一种情况，不符合当地购房条件的购房人事先已经签订了购房合同，这又该如何处理呢？

　　2021年8月，程正清夫妇与梁玉山等人签订了《上海市房地产买卖合同》，约定程正清夫妇购买梁玉山等人位于上海市的一处房屋，总价为560万元，程正清夫妇支付定金20万元，约定双方还应订立网络备案版的《上海市房地产买卖合同》，若违约，则适用定金罚则。同时程正清夫妇与房地产经纪公司签订了居间合同。

　　合同签订后，程正清夫妇经向当地房地产交易中心询问得知，他们属于限制购房人群，无法购买该房屋。他们随即联系了梁玉山等人及房地产经纪公司，想要解除合同并要回定金，对方表示同意解除合同，但不能返还钱款。

　　程正清夫妇与对方多次协商未果，决定采用法律手段维权。他们来到北京冠领（上海）律师事务所，希望能得到律师的帮助。冠领律所经过研判接受了委托，委派在合同领域经验丰富的姚宇律师承办此案。

　　冠领律师仔细研究双方签订合同的细节之后，指出程正清夫妇支付的20万元，根据双方约定属于订立网络备案版《上海市房地产买卖合同》的定金，而该版本合同已经于定金支付当日签订完毕，故该20万元不适用定金罚则。

　　前期准备工作就绪后，冠领律师代理委托人向法院提起诉讼。在诉讼过程中，冠领律师向法院提出：

　　第一，因程正清夫妇自身原因，买卖合同事实上自始即无法实际履行，且合同当事人对于解除案涉合同意见一致，故案涉合同应当自梁玉山等人收到相关通知时即刻解除。

　　第二，程正清夫妇支付的20万元不适用定金罚则，基于双方之间的房屋买卖将不再继续，梁玉山等人应当返还该钱款。

　　法院采纳了冠领律师的意见，判决程正清夫妇与常玉山等人签订的《上海市房地产买卖合同》解除，程正清夫妇与房地产经纪公司签订的《房地产买卖（含居间）合同》解除，常玉山等人限期返还程正清夫妇20万元。

　　冠领律师由点破面，根据双方签订合同时一个不起眼的细节，成功帮助委托人扭转了不利的局面，避免了委托人“钱、房两空”，展现了冠领律师专业的办案风采。（文中除代理律师外，当事人及公司均为化名）

　　撰稿人：谷楠

　　审稿人：段光平