租赁的商铺系违建风险隐患堪忧，冠领律师助确认合同无效收回34万押金

　　“萧姐，您这个月的综合管理费又没有缴足，再这样下去，我很难继续把房子租给你了。”

　　“我四万块的租金都交了，还差你这两千管理费吗？只要你按约把房屋面积足额租给我，差多少管理费我全给你补上！”

　　“萧姐，你这就不讲道理了，430平方米的厂房明明都已经交到你手上了。”

　　“那些厂房是违建！我花几十万不是为了给违建装修的！”

　　这样的争吵几乎每个月都会发生一次，萧钰看着侯莉莉转身离去的身影，疲惫地将自己扔进沙发里。刚到这里时，她还想着要以这家店面为起点，不断扩张自己的商业版图。她没想到，签合同时只因一时不慎没有去查这些厂房的批文，就让自己陷入了进退两难的尴尬境地。

　　2018年12月，萧钰来到深圳准备创业经商，经人介绍与侯莉莉经营的商场签订了一份《租赁合同》，约定由萧钰承租商场中430平方米的铺面及厂房用作商业运营，每月租金4万元、每月综合管理费4000元。合同签订后，侯莉莉将房屋交付给萧钰，并收取了租赁保证金19万元、土地基本建设装修费用25万元。

　　萧钰随后摩拳擦掌准备大干一场，将铺面分隔后积极联系合作的商家入驻。谁知就在她办理转租房屋租赁登记备案申请时，意外发现上述铺面及厂房的租赁面积分别为43平方米、39平方米，其他区域因未取得相关行政许可文件，均为违章建筑。

　　萧钰如遭雷击，立刻质问侯莉莉这究竟是怎么一回事。侯莉莉表示相关手续正在补办，房屋质量、消防等肯定都是达标的，并不影响使用，如果萧钰还觉得吃亏，她愿意减免两个月租金，并承诺第二年不上涨租金。

　　萧钰勉强接受了侯莉莉的说法，继续在这里开展经营，但此事在她心里始终像是扎了一根刺，提醒她这些厂房随时可能被拆除，商业前景渺茫。因此萧钰虽然按时缴纳租金，但却始终不愿意全额缴纳综合管理费，以此表达心中的不满。侯莉莉后经多方讨要未果，双方矛盾越来越深。

　　到了2023年时，萧钰觉得这样下去始终不是办法，于是决定提前退租，并要求侯莉莉退还租赁保证金及土地基本建设装修费用。侯莉莉却表示萧钰提前退租违反了合同约定，所付押金一概不退，并要求她补足未缴齐的综合管理费共计20万元，否则就到法院起诉她。

　　萧钰又一次与侯莉莉闹了个不欢而散，她左思右想决定“先下手为强”，于是来到北京冠领（深圳）律师事务所，准备通过法律途径要回自己缴付的款项。冠领律所经过研判接受了委托，委派张兵律师承办此案。

　　冠领律师深入分析案情后，指导萧钰全面收集缴纳管理费、租金、水电费等费用的记录及微信聊天记录等证据，随后以商场和侯莉莉为被告，代理她向法院提起诉讼。在诉讼过程中，冠领律师提出：

　　首先，根据司法解释规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，案涉房屋未取得建设工程规划许可证或不动产权证书，因此《租赁合同》应当被认定为无效合同。

　　其次，根据法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，因此商场收取萧钰的租赁保证金及土地基本建设装修费，应予以返还。

　　最后，虽然《租赁合同》是萧钰与商场签订，但侯莉莉作为商场的经营者，以个人名义收取了各项费用，且她未提交证据证明个人财产独立于商场，两者存在财产混同，因此侯莉莉应对商场的债务承担连带责任。

　　法院经过审理后采纳了冠领律师的意见，判决确认萧钰与商场签订的《租赁合同》无效，商场限期向萧钰返还保证金19万元、装修费用25万元，侯莉莉对上述债务承担连带责任。

　　在冠领律师的帮助下，萧钰顺利解除《租赁合同》，并收回款项，在违建厂房被拆除前及时抽身，避免了持续承担风险。萧钰对冠领律师的帮助铭感于内，多次向冠领律师表达心中的感激之情。（文中除代理律师外，当事人均为化名）

　　撰稿人：谷楠

　　审稿人：段光平