冠领律师代理北京房山确认合同有效纠纷案胜诉

初秋的午后，阳光暖暖地洒在院子里，张淑琴正坐在小板凳上择着菜，院门外突然传来一阵急促的脚步声。还没等她起身，一个中年男人已闯了进来，双手叉腰站在当院，扯着嗓子喊：“这房子是我的！你们赶紧搬走！”

来人是同村的赵海顺，也是这处宅院原来的主人。自从2023年张淑琴翻建了房子，他就像认准了日子似的，隔三差五就来闹一回。“我跟王勇签的协议不算数，他不是本村人，没资格买我的地！”赵海顺拍着大腿嚷嚷，“这房子根儿上还是我的，你们住这儿就是占我的便宜！”

张淑琴的老伴气得浑身发抖，却也只能耐着性子一遍遍解释：“我们是从王勇手里买的，钱都给清了，手续也齐全！”可赵海顺根本听不进去，每次来都要在院子里闹上大半天，引得邻居们纷纷围过来看热闹。

这处位于北京市房山区一个村落的宅院，张淑琴已经住了快八年。2017年，她从河南人王勇手中买下这里时，院子里有北房五间、西厢房三间、东厢房三间，总面积586.04平方米。她当场付清了100万元房款，双方签订了《宅基地转让协议》，王勇还把村委会证明等文件一一交给了她。

起初几年倒也相安无事，张淑琴一家在这里过着平静的日子。2023年，他们特意翻建了房屋，改成了南向前后两排的二层自建房。可没想到，翻建刚完成，赵海顺就带着人找上门来，说他2015年卖给王勇的协议本身就是无效的因为王勇不是当地人，没资格受让宅基地，既然如此，王勇自然更没权利把房子卖给张淑琴。

“我活了大半辈子，从没见过这种事！”张淑琴夜里常常睡不着觉，想着赵海顺愤怒叉腰的样子。她想不通，自己是土生土长的当地人，买同村的房子，钱货两清，怎么就成了“占别人便宜”？为了讨个说法，张淑琴找到了北京冠领（朝阳区）律师事务所。冠领律所了解情况后，指派了律师安宁、实习律师张瑞代理此案。

冠领律师细致分析后认为，本案核心在于确认张淑琴与王勇2017年所签《宅基地转让协议》的效力。从法律关系看，张淑琴与王勇是直接合同相对方，双方基于该协议形成的权利义务关系是案件关键，因此律师决定以“确认合同效力纠纷”为案由提起诉讼。

考虑到赵海顺作为案涉宅基地原权利人，始终主张对该宅基地及房屋的权利，其主张与本案处理结果存在法律上的利害关系，将其列为第三人可让其在庭审中充分表达意见，更利于纠纷彻底解决，冠领律师遂将赵海顺列为本案第三人纳入诉讼。

法庭上，王勇表示自己认可与张淑琴在2017年签订的《宅基地转让协议》真实有效。赵海顺则坚持“合同效力传导无效论”，认为王勇从他那里获得的权利基础本身就无效，其对案涉宅基地及房屋并无合法处分权，那么王勇与张淑琴于2017年签订的《宅基地转让协议》作为前一无效行为的衍生行为，自然也应归于无效。

对此，冠领律师据理力争：张淑琴与王勇签订的《宅基地转让协议》是双方自愿、平等协商的结果，系真实意思表示，且协议签订后，张淑琴已付清100万元房款，王勇也交付了房屋及相关权证，双方已实际履行了协议内容。更重要的是，张淑琴系该村集体经济组织成员，具备受让本村宅基地的主体资格。虽然王勇非本村村民，但其与赵海顺的协议已实际履行，而案涉宅基地最终流转至张淑琴这一本集体成员手中，实现了宅基地在本集体经济组织内部的流转，并未违反《土地管理法》等相关法律的强制性规定。

2025年7月底，法院采纳冠领律师全部代理意见，判决张淑琴与王勇于2017年签订的《宅基地转让协议》有效。

拿到判决书的那天，张淑琴站在自家院子里，看着阳光下崭新的房屋，长长地舒了一口气。从那以后，赵海顺再也没来闹过，院子里终于恢复了往日的宁静。这场风波让张淑琴深深明白，只要是合法合规的交易，法律会保护大家权益。（除冠领律师外，本文人物均为化名）

撰稿人：姚晓婷

审核主编：段光平