租赁整合碎片化地块后陷涨租风波，冠领律师剖析利弊推进调解促成续租共赢

　　2009年，广州某镇村民沈伟促成了一桩关乎家庭产业发展的关键合作。他家自有房屋及周边的3亩多土地呈碎片化分布，与川宁公司在附近的9亩多土地相互嵌合、犬牙交错。这种零散格局严重制约了双方的单独开发利用，而若能将这些地块整合后统一规划，便能实现互利双赢。

　　因此，多年来沈伟一直盘算着租赁川宁公司的地块，以扩大自身产业规模。这一年，他主动登门与川宁公司洽谈租赁事宜。令沈伟意外又欣喜的是，沟通中他得知，川宁公司也正为这些零散地块的闲置问题头疼不已。双方诉求高度契合，很快便一拍即合，正式签订《土地租赁合同》，明确租期3年，年租金2万元。

　　2012年租赁合同到期后，沈伟继续按原合同标准向川宁公司缴纳租金，同时在整合后的地块上搭建大棚用于经营，后续还将部分地块转租给第三方。对此，川宁公司自始至终未提出任何异议，也未主张收回土地，双方由此形成稳定的租赁关系，且这一状态持续了十余年。

　　在沈伟看来，这无疑是一次完美的合作。然而，2024年1月，局势突然生变。彼时川宁公司经历体制改革，案涉土地的管理权随之移交到创明公司。创明公司接手后，认为沈伟的承租租金远低于同期同地段市场价，随即提出涨租要求。但因双方对租金涨幅的预期差距过大，多轮洽谈均无果而终。

　　在此期间，沈伟仍按照原标准向创明公司支付租金。不料同年7月，创明公司以“双方系不定期租赁”为由发通知，解除租赁关系，要求沈伟60日内腾退土地。沈伟未遵照履行后，创明公司又两次发送律师函强化诉求，并最终提起租赁合同纠纷诉讼，不仅要求拆除大棚，还索赔解约后每月2.5万余元的土地占有使用费，双方矛盾彻底激化。

　　为妥善应对诉讼，沈伟求助于北京冠领（广州）律师事务所，何明亮律师受律所指派代理此案。冠领律师接手后，迅速厘清关键法律事实：租期届满后，沈伟持续交租且川宁公司无异议，依据《民法典》相关规定，双方已形成不定期租赁合同关系；而创明公司承接土地管理权后，依法继受原出租人的权利，确实享有不定期租赁的任意解除权。这一结论让沈伟忧心不已。

　　鉴于沈伟仍希望继续使用土地，冠领律师进一步指出，本案核心矛盾在于案涉地块的特殊区位——其自有房屋、土地与承租地块深度交织，形成“你中有我、我中有你”的紧密格局。若强行解除合同、要求腾地，不仅沈伟的自有产业会因地块分割陷入瘫痪，创明公司收回的零散地块也难以单独开发，最终只会导致双方受损、资源浪费。因此，本案可通过以诉促调的方式平衡租金，推动双方延续租赁关系。

　　法院主持调解期间，沈伟主动向创明公司预付28.5万余元土地占有使用费，既展现了履约诚意，也直接回应了对方的核心诉求，为后续调解搭建了信任桥梁。与此同时，律师收集了近十年租金缴纳凭证、同地段租赁市场价评估报告等关键证据，为调解谈判筑牢事实与法律基础。

　　谈判中，冠领律师从双方实际利益出发，层层剖析利弊，明确延续租赁并合理调整租金是兼顾双方利益的合适选择。同时，律师结合地块零星分布的现状分析，创明公司收回土地后再出租的效益，远不及续租给沈伟——此举可直接避免地块空置，保障稳定收益。经多轮沟通，双方分歧逐步缩小，最终确定“2元/㎡/月”的合理租金标准及对应租期，并明确了沈伟租期结束后的优先承租权与相邻权。

　　2025年8月，在法院的主持下，双方最终达成调解协议：创明公司与沈伟重新签订定期租赁合同，租期自2025年10月1日至2029年8月31日止；租金按2元/㎡/月计算，每三年递增10%；创明公司退还沈伟预付的28.5万余元占有使用费，沈伟仅需补缴历史欠付租金665.52元；租期届满后，若创明公司对案涉土地公开招租，沈伟享有同等条件下的优先承租权；若沈伟未能续租，创明公司需预留通道，保障其及大棚实际使用者正常通行。

　　这场持续一年多的纠纷，终以互利共赢的调解画上句点。沈伟的产业得以延续，创明公司也收获稳定收益，零散地块的价值再度激活。这起案例也印证，兼顾双方合理诉求、立足实际化解矛盾，方能让合作穿越变故，实现长久共赢。（除冠领律所及律师外，本文人物及公司均为化名）

　　撰稿人：姚晓婷

　　审核主编：段光平

　　文章类型：原创B